Tudo sobre Condomínios, Construtoras e Imobiliário
Artigo
Home / Artigo

Data30 abril de 2021 DataMarcus Monteiro

A PANDEMIA E AS ÁREAS COMUNS DE LAZER NOS CONDOMÍNIOS
A pandemia do Coronavírus permanece como uma dura realidade. O ritmo da vacinação no Brasil ainda é bastante lento se comparado ao de outros países. Até o momento (abril/21), convivemos, por aqui, com a média trágica de 3 mil vidas ceifadas diariamente. Tendo em vista o ritmo insuficiente da vacinação, a alternativa que se apresenta, seguindo a orientação preponderante da comunidade científica, é a adoção das medidas restritivas e de distanciamento social.

Sem pretender adentrar no mérito do “porquê” o Brasil a se tornou um dos países mais afetados pela pandemia, fato é que as autoridades públicas permanecem “batendo cabeça” ante o grave quadro sanitário social. Estamos todos convivendo com um constante conflito de narrativas que traz dúvidas e insegurança a toda a população. Ainda, estamos todos em um desgastante (em que pese necessário) ciclo de medidas de distanciamento e restrição, como a “abertura e fechamento” de comércios, espaços de entretenimento, escolas, locais públicos e outros.

Pelo Brasil afora, diversas prefeituras e governos estaduais têm publicado seus decretos de “fechamento/abertura”, cada qual com suas peculiaridades. Toda esta situação, obviamente, acaba por influir no universo dos condomínios e nas medidas que vêm sendo adotadas pelos síndicos frente a tais decretos. Normalmente, os condomínios têm pautado suas ações de distanciamento/restrição/abertura de acordo com o momento vivido pelos municípios a que pertencem (conforme estejam eles “fechados” ou “abertos”), e de acordo com seus decretos.

Ocorre que tanto os decretos municipais, quanto os estaduais, não são dirigidos especificamente aos condomínios. Os decretos das principais cidades, a que se tem conhecimento, não autorizam ou concedem poderes aos síndicos para adotarem as medidas de restrição, fechamento ou abertura das áreas comuns dos condomínios, a seu “bel-prazer”.

Em que pese a maioria dos síndicos busque agir com a melhor das intensões, ao “decidirem” sozinhos fechar as áreas comuns dos condomínios, é necessário se atentar para o fato de que as áreas comuns, como as de lazer, pertencem a todos os condôminos, razão pela qual quaisquer decisões sobre elas dependem da aprovação da maioria dos coproprietários em assembleia. Não pode o síndico, sozinho, decidir sobre o fechamento ou abertura destas áreas, conforme seu exclusivo entendimento.

Obviamente, a gravidade do momento tem impedido inclusive a realização das assembleias (em que pese possam ser realizadas de forma virtual). Todavia, nada impede que o síndico busque outras formas de ouvir os demais condôminos, previamente, sobre medidas de restrição ao uso das áreas comuns.

Ao analisar os decretos do poder público e propor as medidas de restrição de uso das áreas comuns, é preciso que o síndico/administração se paute por uma devida interpretação e pelo bom senso. Todavia, há casos de síndicos que têm criado suas próprias regras, principalmente em relação ao uso das áreas de lazer, sem qualquer fundamentação e critério, simplesmente determinando o fechamento total, de forma arbitrária e sem consultar os demais condôminos.

DA OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO EM OUVIR OS DEMAIS CONDÔMINOS SOBRE O FECHAMENTO DAS ÁREAS COMUNS

É dever do síndico zelar pela segurança e saúde dos condôminos, dentro do espaço comum do condomínio. Referido dever está consignado nos artigos 22, parágrafo 1º, alínea “b”, da Lei 4591/64 (Lei dos Condomínios), em conjunto com os incisos II e V, do artigo 1.348 do Código Civil. Todavia, é necessário que o síndico procure se assessorar de forma devida e busque consultar a assembleia, para que não extrapole suas funções por meio de medidas abusivas. O síndico poderá responder civilmente e ser destituído de seu cargo, caso extrapole suas funções, com base no artigo 1.349 do Código Civil.

Em que pese a maior parte dos síndicos busque agir de forma correta e com a melhor das intenções ao determinar as medidas de restrição ao uso das áreas comuns, fato é que tais medidas, até pelo estado psicológico, justificável, de estresse e esgotamento dos moradores, têm causado conflitos e reclamações. É que os condôminos passam a se sentir também privados do lazer até dentro de sua própria casa/condomínio, o que seria sua última “válvula de escape” em busca de um pouco de entretenimento e atividade física. E pior, sem ao menos serem ouvidos!

Desta forma, ainda que se apresente, neste momento, difícil a realização de uma assembleia, o síndico deve criar formas de ouvir previamente os moradores sobre medidas de natureza restritiva. Pode, por exemplo, se utilizar de grupo de whatssap ou e-mail. Pode, até mesmo, realizar uma enquete/pesquisa junto aos moradores, por meio de formulário a ser deixado na portaria, para que os condôminos opinem/votem sobre as medidas de restrição a serem adotadas.

Assim, importante que os síndicos busquem fundamentar suas decisões e que as tomem dentro de parâmetros lógicos e razoáveis, em consenso com a maioria dos demais condôminos.

AS ÁREAS DE LAZER NÃO PRECISAM SER INTEGRALMENTE FECHADAS

Os condomínios não precisam restringir o uso total das áreas comuns de lazer . Antes, é preciso que os síndicos examinem a situação com base em critérios relacionados às peculiaridades de cada condomínio, como, por exemplo, número total de unidades e potencial de aglomeração.

Ainda dentro deste critério de potencial de aglomeração, importante examinar cada tipo de área/atividade de lazer. Obviamente, áreas que impliquem, por sua destinação, uma aglomeração maior de pessoas, como salões de festas e churrasqueiras, devem ser mantidas fechadas. Esportes de contato, como futebol, por exemplo, também devem ser vedados nas quadras poliesportivas dos condomínios.

Nada impede, entretanto, que áreas de playground, academias e quadras para atividades de exercício individual, bem como piscinas, possam ser mantidas abertas, desde que seja possível um controle de utilização por um número máximo de usuários, preferencialmente mediante reserva prévia e, claro, seguindo as regras sanitárias, com o uso de máscaras, adoção de distanciamento mínimo, disponibilização de local/utensílio para higienização e outras.

Em todos os casos, os excessos e desrespeito as determinações do síndico/administração condominial poderão ensejar multas. Aglomerações nos salões de festas dos condomínios poderão, inclusive, virar “caso de polícia”. O importante é que prevaleça sempre o bom senso e, na atual situação, a empatia e o cuidado com a saúde de todos.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado

Compartilhar
Comentar

Mensagem enviada com sucesso!
OK
Tire suas Dúvidas