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Data11 junho de 2021 DataMarcus Monteiro

ANÁLISE E CAUTELAS NECESSÁRIAS NA COMPRA DO IMÓVEL NA PLANTA
A aquisição do imóvel na planta apresenta uma série de vantagens que acabam atraindo o comprador. Entre elas, a chance de se negociar melhores condições de preço/pagamento com o incorporador, bem como o ganho no deságio em relação ao esperado preço de mercado (quando da obra concluída); entrada parcelada (em um apartamento pronto paga-se de 20% a 30% no ato); possibilidade de valorização posterior do imóvel, entre outras. Todavia, ao mesmo tempo, trata-se de um negócio que requer cuidados que precisam ser observados, posto que o comprador assume, em certo grau, os riscos do empreendimento.

Infelizmente (os fatos comprovam), muitos são os casos de construtoras que “quebram” sem que o adquirente receba o imóvel e a restituição do valor já pago; em outros casos, observam-se atrasos consideráveis na entrega do bem, em um verdadeiro teste de nervos para o comprador; ainda, não é incomum a possibilidade de ao final da obra os apartamentos serem entregues com formato e/ou acabamentos diferentes do que se havia sido exibido no material de divulgação/publicidade; por fim, formas de reajuste nas parcelas que fazem o valor da aquisição subir substancialmente.

Basta pesquisar para se verificar que inúmeras são as ações no Judiciário relacionadas a toda uma série de problemas ligados à aquisição de imóveis na planta, principalmente em relação aos já citados atrasos na entrega do imóvel e, pior, em decorrência da “quebra” de construtoras no meio da obra, ou antes mesmo do seu início.

Desta forma, como abordaremos adiante, recomenda-se uma série de cautelas no momento da aquisição do imóvel na planta. Entre elas, a realização prévia de uma consulta com advogado especialista na área imobiliária, para análise do negócio e de suas cláusulas contratuais.

DAS CAUTELAS NECESSÁRIAS

A primeira questão a se verificar é se o empreendimento está devidamente registrado perante o cartório de registro de imóveis. A Lei de Incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64), em seu artigo 32, determina que o incorporador somente poderá negociar as unidades residenciais após o registro em cartório dos documentos relacionados ao empreendimento. Entre estes documentos, devem estar registrados o título de propriedade de terreno; as certidões negativas de tributos; o projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes; a discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, entre outros.

Pode parecer questão básica, posto que exigido por lei, mas muitos são os casos de empresas que negociam empreendimentos na planta sem qualquer registro. Exemplo clássico, o da falida construtora Encol, que negociou (e jamais entregou) diversos empreendimentos sem registro.

O registro, por se tratar de documento público, pode ser verificado no cartório. Pode ainda o comprador requerer ao vendedor ou ao jurídico da empresa que apresente a certidão de matrícula, para se verificar se a incorporação está devidamente registrada.

Outra atitude que se aconselha, desde o primeiro momento, é que se guarde tudo o que for relacionado ao empreendimento oferecido, como folders, materiais publicitários, cálculos do corretor de imóveis, cópia do memorial de incorporação, entre outros. Estes documentos poderão ser muito importantes e ajudar bastante em uma futura ação judicial.

Uma cautela que também deve ser adotada é a de pesquisar se a construtora possui saúde financeira para efetivar a construção do empreendimento que está negociando. Nesse sentido, vale pesquisar o “passado” da empresa, a existência de outras obras por ela realizadas, se foram efetivamente entregues e se dentro do prazo ajustado/razoável. Interessante, neste aspecto, pesquisar na internet (pelas notícias e nos vários sites de reclamação) a existência de ocorrências contra a incorporadora. Pode-se, da mesma forma, pesquisar a existência de processos contra a incorporadora junto ao Procon e ao Poder Judiciário.

Ainda sobre a questão do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, de se levar em conta que no ano de 2018 foi acrescido à Lei de Incorporações Imobiliárias uma cláusula de carência, representada pelo artigo 43-A, que permite/legaliza o atraso na entrega da obra em até 180 dias, desde que previsto em contrato:

“Lei 4.591/64. Art. 43-A: A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador”.

Obviamente, a quase totalidade das incorporadoras têm se utilizado desta prerrogativa legal. Assim, necessário que o adquirente inclua em sua programação este atraso “legal” de 180 dias.

Ocorrendo, todavia, atraso superior à carência de 180 dias prevista em Lei, poderá o comprador optar por rescindir o contrato, recebendo de volta a integralidade do valor pago, devidamente corrigido, ou ainda ser indenizado pelo atraso.

Outra cláusula que precisa ser observada diz respeito à obrigação pelo pagamento das cotas condominiais. Muitas construtoras, de forma indevida, inserem em seus contratos que a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais se transfere ao comprador tão logo seja realizada a instalação do condomínio. Todavia, a transferência dessa responsabilidade somente pode ocorrer após a efetiva entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Neste ponto, antes de se imitir na posse do imóvel, importante que o comprador verifique se o imóvel possui algum débito de taxas/despesas condominiais, não pagas pela construtora. É que, ao ser imitido, assumirá perante o condomínio a responsabilidade pelo pagamento (por se tratar de despesa que acompanha o imóvel – propter rem) e terá o trabalho, posteriormente, de regressar contra a construtora.

Ao final, antes da assinatura do contrato, deve ser bastante estudada a forma de pagamento. Em se tratando de financiamento, necessário que o comprador entenda exatamente seus deveres e direitos antes de fechar o contrato, evitando assim surpresas futuras, com um saldo devedor e parcelas maiores do que se imaginava.

Questão que também sempre vale a pena ser ressaltada na compra do imóvel, seja ele na planta ou não, é a necessidade da realização do registro do contrato/escritura de compra e venda no cartório de imóveis. A pessoa só é dona após o efetivo registro! Um grave erro que se pode cometer, principalmente na compra de imóveis na planta, é deixar de providenciar ou adiar o registro da compra perante o cartório. Sem o registro não há transmissão da propriedade para o comprador. Neste caso, haverá o risco do imóvel ser penhorado ou sofrer alguma restrição judicial em razão de dívida por parte do vendedor/construtora que ainda figure como proprietário na matrícula do imóvel.

Assim, para análise destas e de outras regras, bem como das diversas situações envolvendo o negócio jurídico de aquisição do imóvel na planta, medida necessária é a busca prévia de uma assessoria jurídica, por advogado especializado na área imobiliária, para análise do negócio e do contrato de compra e venda. Trata-se um custo ínfimo se comparado ao investimento e às expectativas depositadas na realização do sonho da compra do imóvel. Ainda, por certo, tal medida poderá evitar grandes prejuízos financeiros futuros, em decorrência de mau negócio realizado com uma empresa que não seja séria.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200

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