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Data23 abril de 2021 DataMarcus Monteiro

APLICATIVOS DE HOSPEDAGEM EM CONDOMÍNIOS: UM TEMA CONTROVERSO!
Em um mundo conectado e em rede, entramos, já há algum tempo, na chamada “era do compartilhamento” de bens e serviços. Trata-se de uma realidade sócio econômica que só tende a se ampliar nos próximos anos. Aplicativos como UBER, iFood e empresas de coworking, por exemplo, permitem o compartilhamento de bens particulares, em rede, para serviços de transporte de pessoas, entregas de mercadoria e utilização conjunta de um mesmo espaço comercial por diversas pessoas/empresas.

Dentro deste ambiente de compartilhamento, existem os sites e aplicativos de hospedagem em imóveis residenciais. O mais conhecido deles é o AIRBNB . Criado em 2008, trata-se de uma plataforma on-line que permite a pessoas ofertarem hospedagem em apartamentos, casas, sítios, ou mesmo em apenas algum dos cômodos destes imóveis. Trata-se de uma forma do proprietário de um imóvel ter um ganho financeiro extra, hospedando uma pessoa ou grupo de pessoas em seu apartamento/casa. Em contrapartida, para quem pretende se hospedar, os valores das hospedagens compartilhadas por aplicativos são menores e mais em conta do que aqueles cobrados por hotéis e pousadas.

A plataforma AIRBNB, em seu site (https://www.airbnb.com.br/) , informa estar presente em mais de 190 países. De acordo com a página eletrônica da empresa, existem cadastrados, para hospedagem, imóveis em mais de 65 mil cidades, que podem ser utilizados por apenas uma noite ou por um número maior de dias.

Ocorre que a questão relacionada a este serviço de hospedagem se torna complexa e controversa quando tratada dentro do universo dos condomínios residenciais, sob o prisma das normas e costumes relacionados aos condomínios. E essa controvérsia, assim como ocorreu com a UBER, por exemplo, não se dá apenas no Brasil, mas em diversas partes do Mundo.

É que os legisladores e as leis nem sempre conseguem acompanhar o acelerado ritmo das inovações tecnológicas nos serviços e produtos, cada vez mais velozes, o que chega a ser compreensível. No Brasil ainda não temos uma lei que trate especificamente sobre este tema das hospedagens por sites/aplicativos.

A HOSPEDAGEM DESVIRTUA A NATUREZA RESIDENCIAL DO CONDOMÍNIO?

O grande questionamento que se faz é se esses serviços de hospedagem por compartilhamento desvirtuariam a natureza dos condomínios residenciais, gerando prejuízos e riscos ao condomínio e aos condôminos. Consequentemente, se este tipo de hospedagem deveria ser proibido.

Aqueles que defendem a proibição deste tipo de serviço de hospedagem nos condomínios residenciais alegam que se trata de uma atividade comercial, que foge à natureza residencial dos condomínios. Que por se tratar de um serviço comercial, demandaria vistoria e autorização por parte do Poder Público. Ainda, que este serviço traz risco à segurança dos moradores, considerando o número de pessoas estranhas que passam a circular pelo condomínio. Ainda, que geraria prejuízo ao condomínio, por sobrecarregar os serviços (portaria, limpeza etc.) do condomínio, bem como seus equipamentos (elevadores, piscinas etc.) por um número maior de pessoas de fora do condomínio.

Alegam, principalmente, que, em consonância com os artigos 1.335, inciso II, e 1.336, inciso IV, do Código Civil, sendo obrigação de todos os condôminos darem às suas partes a mesma destinação da edificação, a realização da atividade de hospedagem (comercial), por aplicativos, desvirtuaria a finalidade residencial do condomínio e constituiria uma ofensa às referidas normas do Código Civil.

Já uma segunda corrente defende a possibilidade do proprietário/condômino realizar este tipo de atividade em seu imóvel, sob a alegação de que o condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, conforme previsão do artigo 1.335 do Código Civil. Ainda, com base no exercício regular do direito de propriedade, previsto no artigo 5º da Constituição Federal. Defendem ainda que a atividade não envolve prestação de serviços compreendidos em uma hospedagem comercial, como lavanderia, recepção, limpeza/arrumação dos cômodos, fornecimento de refeições e etc. e que, logo, sem a existência de serviços, não há que se falar em hospedagem comercial.

A questão, no ano de 2019, chegou ao Superior Tribunal de Justiça – STJ, no julgamento do Recurso Especial 1819075/RS (2019/0060633-3). Referido recurso aborda situação ocorrida no estado do Rio Grande do Sul, na qual, mediante pedido judicial de um condomínio, se proibiu a realização de hospedagem por aplicativo em dois apartamentos pertencentes ao mesmo proprietário.

O julgamento final do recurso, até a presente data (abril/2021), ainda está pendente no STJ. Todavia, já se tem o voto do Ministro Relator do referido Recurso, no sentido de que esta oferta de hospedagem por aplicativo não configuraria atividade comercial e que, portanto, não desvirtuaria a natureza residencial do condomínio. Ainda, de que por não existir lei que impeça a atividade, não poderia o proprietário/condômino ser proibido de alugar seu imóvel ou parte dele. Trata-se de um entendimento/julgamento ainda pendente de trânsito em julgado (decisão definitiva). Aguardemos......

DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E DOS LIMITES AO EXERCÍCIO DE PROPRIEDADE

Enquanto não se legisla especificamente sobre a matéria, e não existindo ainda um posicionamento definitivo dos Tribunais Superiores, nosso entendimento é que a questão deva ser analisada sob a luz dos limites ao exercício de propriedade e do uso das unidades condominiais, impostos pelo próprio Código Civil em seus artigos 1.277 e 1.336, IV:

“Código Civil. Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”.

Peguemos como exemplo, posto que notícia recente e que viralizou (https://www.uol.com.br/splash/noticias/2021/04/14/veronica-acusa-felipe-de-fazer-orgia-na-casa-do-airbnb-vem-entender-viral.htm) , o caso de um jovem que, junto com 15 amigos, realizou uma hospedagem por meio do aplicativo AIRBNB, para a realização de uma “suruba”. Trata-se de um caso que, claramente, é prejudicial ao sossego e segurança dos demais vizinhos, além dos bons costumes (sem pretender adentrar no mérito/discutir questões morais/comportamentais). Um caso como este, ou outros que gerem perturbações desta ordem, são inadmissíveis dentro de um condomínio residencial e não devem ser tolerados, independente do posicionamento sobre a legalidade ou não da hospedagem por aplicativos.

Até que se legisle e se decida pela legalidade ou não deste tipo de “hospedagem” compartilhada, uma boa solução, a princípio, pode ser tratar expressamente a questão nas convenções dos condomínios, seja proibindo a prática ou a autorizando, expressamente, com os devidos limites e condições, sempre tendo como norte os já citados artigos 1.277 e 1.336, IV, do Código Civil.

DIFERENÇA ENTRE LOCAÇÃO POR TEMPORADA E HOSPEDAGEM POR DIÁRIAS

Por fim, importante salientar a diferença entre a locação ocasional de um imóvel para temporada, como já é de costume, por exemplo, com apartamentos no litoral, em épocas de férias e feriados prolongados, da realização constante de hospedagens diárias por aplicativos.

A corrente que defende a possibilidade da hospedagem compartilhada por aplicativos, costuma usar também como alegação o fato de que a Lei de Locações (Lei 8.245/91) prevê e a possibilidade de locação por temporada, por prazo de até 90 dias. Ocorre que as atividades/institutos não se confundem.

A locação ocasional do imóvel, por temporada, autorizada pela Lei de Locação, sem desvirtuar a finalidade residencial do condomínio, pode ocorrer por curtos períodos de tempo. Todavia, a realização constante de hospedagem de diárias de um apartamento dentro do condomínio, pelos aplicativos, de forma comercial, pode sim desvirtuar a natureza residencial do local (que não é hotel ou pousada) e, ainda, acaba acarretando para o condomínio um aumento considerável no uso de suas estruturas e na utilização das atividades de seus empregados, como, por exemplo, no caso da portaria, que acaba ficando responsável por liberar as chaves do imóvel oferecido em hospedagem, cadastrar veículos dos hospedes, liberar acesso as áreas comuns e etc.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado

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