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Data04 junho de 2021 DataMarcus Monteiro

OS CONDOMÍNIOS E OS VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO
Vícios de construção são falhas ou imperfeições na edificação que afetam seu uso. Podem ser aparentes ou ocultos. Aparentes são aqueles de fácil constatação, até mesmo por pessoas leigas em construção. Como exemplos, rachaduras; paredes mal pintadas; portas quebradas; defeitos na cerâmica, entre outros. Já os chamados vícios ocultos são aqueles, normalmente, ligados à questões estruturais da edificação. A princípio não são facilmente perceptíveis mas, com o passar do tempo, começam a se manifestar, como infiltrações, vazamentos e fissuras.

Infelizmente, é mais comum do que se imagina a entrega de empreendimentos com vícios construtivos, em maior ou menor grau, aparentes ou ocultos. Entre os problemas mais recorrentes estão a utilização de materiais inferiores àqueles descritos no projeto; a existência de infiltrações e rachaduras; defeitos no sistema elétrico e hidráulico e verificação de metragens incorretas.

As construtoras, na maior parte dos casos, cumprem com o dever de reparar os vícios construtivos. Todavia, como em todas as áreas, existem aquelas que tentam se eximir da responsabilidade pelo reparo, protelando ao máximo o cumprimento da sua obrigação. Em muitos casos, esse dever somente é cumprido após determinação do Poder Judiciário.

Desta forma, é muito importante que os novos condomínios, por meio de seus representantes legais, fiquem atentos aos vícios construtivos, principalmente no momento de receber, das construtoras, as áreas comuns do empreendimento. Para isso, aconselha-se, como será visto adiante, que os síndicos/representes legais do condomínio busquem a assessoria de profissionais especializados, como engenheiros e advogados.

Importante ressaltar que a responsabilidade do síndico é pela vistoria e reclamação quanto aos vícios de construção das áreas comuns do condomínio. Os vícios construtivos nos apartamentos deverão ser reclamados por seus proprietários.

DA INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO E DA IMPORTÂNCIA DO LAUDO DE VISTORIA DA OBRA

O condomínio “nasce” com a realização da assembleia de instalação, onde serão eleitos seus representantes legais, será apresentada a previsão orçamentária e definida a cota condominial. À partir deste momento, o condomínio “sai das mãos” da construtora e passa à responsabilidade de seus representantes eleitos. É ainda neste momento da instalação do condomínio que se iniciam os prazos para reclamação quanto aos vícios construtivos.

Ato contínuo à instalação do condomínio, é praxe a realização da vistoria da obra para a entrega das áreas comuns pela construtora. Cabe ao síndico, no momento da vistoria de entrega das áreas comuns, verificar a existência de vícios aparentes e se as especificações do memorial descritivo estão corretas.

Para a realização desta vistoria, é muito importante que o síndico seja assessorado por um profissional especializado, de preferência um engenheiro. Importante também ter toda a documentação necessária para a análise/vistoria: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, como forma de verificar se o que foi acordado é o que efetivamente está sendo entregue. Em se verificando vícios, as áreas comuns até poderão ser recebidas, todavia, deverão ser consignadas formalmente, por escrito, as ressalvas. Ainda, importante fazer registrar, por escrito, que os vícios identificados deverão ser objeto de reparo pela construtora/incorporadora.

Havendo falta de ajuste entre as partes, ou mesmo insegurança por parte do síndico/representante do condomínio, a melhor opção será o não recebimento das áreas comuns e a adoção imediata das medidas cabíveis. É que a assinatura do síndico/representante no termo de vistoria funciona como uma quitação, por meio da qual haveria a perda da garantia em relação aos vícios aparentes. Assim, neste caso, o caminho a ser tomado é de se buscar assessoria jurídica, para a realização das devidas medidas legais.

DOS PRAZOS PARA RECLAMAÇÃO DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS

Em relação aos vícios aparentes, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 26º, II, concede ao adquirente da obra o prazo de 90 (noventa) dias, a contar do recebimento do imóvel, para reclamação. No caso dos condomínios, este prazo de 90 dias terá início com a assembleia de instalação do condomínio.

Já o artigo 618 do Código Civil concede uma garantia legal de 05 (cinco) anos ao adquirente da obra em relação aos vícios relacionados à solidez e segurança do empreendimento, independente da comprovação ou não da existência de culpa do construtor. É que referido artigo obriga as construtoras a responderem pela segurança da obra durante este período quinquenal:

“Código Civil. Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

Todavia, para ter direito a esta garantia do artigo 618, o adquirente da obra/condomínio deverá propor ação no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, a contar do aparecimento do vício. É o que determina o parágrafo único do citado artigo 618:

“Código Civil. Art. 618. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.

Por fim, necessário se diferenciar a garantia dada pelo artigo 618 do Código Civil (onde não se adentra no mérito quanto a culpa do construtor), com a responsabilidade do construtor pela obra que, conforme posicionamento consolidado do Superior Tribunal de Justiça – STJ, é de 20 (vinte) anos. Todavia, esta responsabilidade se refere a vícios comprovadamente decorrentes de culpa do construtor, conforme súmula 194 do STJ:

“Súmula 194 STJ. Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra”.

Assim, em todos os casos acima, importante que o síndico/representantes do condomínio fiquem atentos aos prazos de garantia e para reclamação, principalmente em relação aos vícios aparentes, para que não prescreva a possibilidade de se exigir o reparo. Neste ponto, novamente, sempre aconselhável um assessoramento jurídico.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200

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