A vida em sociedade é cada vez mais dinâmica e complexa. As inovações tecnológicas se sucedem em velocidade jamais vista e influenciam, diretamente, na rápida evolução/variação dos comportamentos e relacionamentos interpessoais. O Código Civil Brasileiro, datado de 2002 (mas cujo projeto se origina em 1975), que tem como função reger parte considerável do convívio jurídico social, em muitos aspectos já se mostra “atrasado” e insuficiente para regular plenamente o conjunto das relações sociais.

Neste contexto, observa-se com frequência, em muitos condomínios, convenções e regimentos internos desatualizados, redigidos antes mesmo da Lei Civil de 2002, cujas normas conflitam com as leis atuais e que já não se prestam a orientar de forma plena as relações entre os moradores e dirimir seus conflitos.

Verifica-se, ainda, muitas convenções mal redigidas, com erros crassos, elaboradas com base em “modelos da internet”. Outras, feitas de forma básica e genérica por construtoras/incorporadoras, antes da entrega do empreendimento, com normas gerais que não se mostram apropriadas ao perfil e especificidades dos condomínios para os quais irão se aplicar, posto desconhecerem os usos e costumes dos futuros condôminos. Chega-se a verificar até mesmo convenções que tratam sobre piscina ou quadras esportivas, em prédios que não possuem tais estruturas (!!!).

Fato é que convenções condominiais e regimentos desatualizados acabam impossibilitando a gestão eficiente do condomínio, dificultam a administração dos conflitos internos, levam muitas vezes o condomínio a condenações judiciais e, ao fim, acabam por gerar prejuízos de toda ordem à massa condominial.

Assim, é fundamental que estes documentos (convenção e regimento), tão importantes para a gestão e convívio nos condomínios, estejam devidamente atualizados e/ou retificados, de acordo com a devida técnica jurídica, com observância das legislações e jurisprudências atuais e, na medida do possível, em consonância com as inovações tecnológicas e comportamentais. Para tanto, importante conhecer a função de cada um destes documentos e sua forma de alteração.

DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A convenção condominial é, sem dúvida, o documento mais importante do condomínio. É a sua “Constituição”, sua “certidão de nascimento”. Um documento de natureza pública, que deve ser registrado perante o cartório de registro de imóveis. A convenção é obrigatória para a criação do condomínio, conforme previsão do artigo 1.333 do Código Civil, devendo ser subscrita pelos titulares de, pelo menos, 2/3 (dois terços) das frações ideais.

Este importante documento trata das normas gerais de estrutura e funcionamento do condomínio, estando nele contempladas, por exemplo, questões relacionadas à discriminação da área individual de cada unidade; às frações ideias da parte comum do prédio; à forma como se dará o rateio das despesas; ao formato de administração do condomínio; às regras gerais para realização das assembleias gerais, aos quóruns, entre outras importantes questões.

O quórum necessário para se alterar/atualizar a convenção é de 2/3 (dois terços) dos condôminos, conforme determina o art. 1.351 do Código Civil:

“Código Civil. Art. 1.351. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Para a realização da alteração da convenção, até em razão do alto quórum necessário para sua modificação (2/3 dois terços dos condôminos), é importante um devido trabalho de esclarecimento, perante ao conjunto dos condôminos, sobre a necessidade da atualização, com a instituição de uma comissão neste sentido. Necessário ainda que o Condomínio se cerque de assessoria especializada, para que a nova convenção contenha normas juridicamente corretas e que se mostrem apropriadas ao perfil e às especificidades do condomínio. Muito importante se evitar a generalização e a falta de técnica dos “modelos de convenção” encontradas na internet, ou o ajuntamento sem critério de normas que não “dialogam” entre si e que transformam a convenção em uma verdadeira “colcha de retalhos”.

DO REGIMENTO INTERNO

Mantendo a analogia, se a convenção é a “Constituição” do condomínio, o regimento interno pode ser considerado seu “Código Civil”. O regimento interno, ou regulamento interno, é o documento que contém as regras para a boa convivência e funcionamento interno nos condomínios. Reúne as normas básicas de convivência relacionadas à postura dos moradores e utilização das áreas comuns. Em realidade, nele estão previstas normas comportamentais direcionadas não apenas aos moradores, mas aos visitantes, prestadores de serviço e funcionários do condomínio. Tratam de questões como, por exemplo, a forma de utilização das áreas comuns/de lazer (piscinas, playgrounds, salões de festa); horários; regras para a realização mudanças, obras e reformas; animais no condomínio, entre outras.

O regimento interno é parte integrante da convenção. Todavia, para sua alteração/atualização, basta a aprovação da maioria simples dos condôminos, seguindo a regra geral do art. 1.352 do Código Civil. A exceção será quando se tratar de questões que envolvam quórum específico ou se a convenção determinar quórum maior. De se ressaltar, porém, que se o regimento interno vier no corpo da convenção, para sua alteração será necessário também o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos. Por esta razão, se orienta, seja elaborado em documento apartado.

Fato é que a convenção e o regimento interno são os pilares da vida em condomínio, pelo que sua devida atualização e/ou retificação é medida que se impõe, devendo se dar de forma criteriosa, com a observância da devida forma técnica, por profissional especializado, como forma de se viabilizar a boa gestão condominial, com instrumentos/normas que permitam a prevenção e solução de conflitos, evitando futuras demandas judiciais.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado