As pessoas, em grande parte, quando pensam no exercício da atividade de síndico, e no momento de decidirem sobre se candidatar para exercerem a função, costumam levar em consideração exclusivamente a "quantidade" de trabalho e de possíveis "aborrecimentos" que o encargo costuma gerar, e se possuem tempo disponível para exercer a função.

Ocorre que grande parte não tem o devido conhecimento sobre as atribuições de um síndico e a real dimensão das responsabilidades legais que o gestor assume. Tratam-se de obrigações que se não forem cumpridas, ou indevidamente executadas, podem fazer com que o administrador venha a responder como pessoa física, com seu próprio patrimônio, por danos que sejam gerados.

O síndico tem seus deveres gerais impostos por Lei e complementados pela convenção condominial. É ele o responsável pela gestão e representação do condomínio e tem, entre suas principais atribuições, aquelas elencadas no artigo 1.348 do Código Civil, tais como: convocar a assembleia dos condôminos; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; cobrar dos condôminos as suas contribuições; prestar contas, entre outras .

O descumprimento ou a realização indevida das obrigações pelo síndico pode terminar em desgastantes processos administrativos e judiciais, com consequências tanto na esfera cível (dever de indenizar e reembolsar prejuízos gerados), como na órbita penal (ex.: acidentes graves em razão da má conservação do edifício; não recolhimento do INSS de funcionários, entre outros).

Assim, o gestor que, por exemplo, deixar de defender/representar o condomínio em juízo; não prestar contas; se abster de cobrar taxas/multas em prejuízo das contas do condomínio; deixar de renovar um seguro obrigatório ou não realizar medidas e obras de conservação das partes comuns, poderá vir a ser condenado em perdas e danos, além de ser destituído da função, conforme artigo 1.349 do Código Civil.

DA RESPONSABILIDADE CIVIL

O instituto da Responsabilidade Civil deriva da Lei, especificamente dos artigos 186,187 e 927 do Código Civil. Tem como objeto a proteção e reparação de danos causados por uma ação ou omissão, negligência ou imperícia, que tenha gerado danos materiais ou morais a terceiros. Também, em razão da conduta daquele que, mesmo no exercício de um direito, extrapole seus limites gerando prejuízo a outras pessoas. Os danos causados geram o dever de indenizar, conforme determina o artigo 927 do Código Civil.

A responsabilidade civil do síndico decorre de suas obrigações legais e/ou convencionais, como aquelas elencadas no já citado artigo 1.348 do Código Civil, que causem danos aos condôminos ou a terceiros.

Adiante, alguns exemplos de descumprimentos e violações a estas obrigações, que geram a responsabilidade civil/pessoal do síndico e seu dever de indenizar com o próprio patrimônio.

RESPONSABILIDADE POR AUSÊNCIA DE CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO

É dever do síndico manter vistorias e providenciar as obras necessárias para reparo e conservação das áreas comuns do edifício. Conforme determina o artigo 1.348 do Código Civil, compete a ele "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores" .

As obras necessárias de reparo/conservação devem ser realizadas independente de aprovação em assembleia, de acordo com a norma do parágrafo primeiro do artigo 1.341 do Código Civil, "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino" .

Nenhum morador é obrigado a aguentar, por exemplo, um vazamento advindo das áreas comuns, com a deterioração de seu imóvel, em razão da desatenção do síndico. A omissão do gestor, em relação a esta sua obrigação, além de sua destituição, poderá gerar sua responsabilização civil pelos prejuízos que forem gerados, mediante ação judicial contra o próprio síndico que, como destacado, poderá responder pessoalmente com o próprio patrimônio.

Poderá ainda, inclusive, gerar responsabilização penal, no caso de algum acidente grave gerado pela falta de manutenção e reparo das áreas comuns, como, por exemplo, a queda de reboco da fachada que acabe atingindo alguém, levando essa pessoa óbito (o síndico poderá responder por homicídio culposo), ou no caso de um brinquedo com defeito ou indevidamente instalado no playground, que venha a causar lesão a uma criança, quando então poderá responder o síndico por crime de lesão corporal.

Neste ponto, vale destacar as inúmeras possibilidades de risco em razão da ausência de vistoria e manutenção adequada dos equipamentos e áreas comuns, como nos casos envolvendo elevadores; rampas de acesso; pisos antiderrapantes; piscinas e outros.

RESPONSABILIDADE POR AUSÊNCIA DE PRESTAÇLÃO DE CONTAS (OU POR MÁ GESTÃO)

Uma das principais obrigações do síndico é a realização da prestação de contas dos atos e gastos de sua gestão. Trata-se, em realidade, de um dever de todos aqueles que, como mandatários, administram bens e valores de terceiros.

Conforme o artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil, a prestação de contas deverá ser realizada anualmente ou sempre que for solicitada por qualquer condômino.

Caso o síndico se negue a prestar contas, ou as mesmas sejam reprovadas por má gestão, além da sua destituição, poderá ser condenado em juízo a ressarcir/indenizar o condomínio.

RESPONSABILIDADE POR AUSÊNCIA DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E MULTAS

Determina o já mencionado artigo 1.348 do Código Civil, em seu inciso VII, que compete ao síndico "cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como cobrar e impor as multas devidas" .

Caso o síndico venha a abonar juros, multa, correção monetária ou até mesmo a taxa condominial, sem aprovação da assembleia, ele responderá por este ato na prestação de contas e, em juízo, poderá ser condenado a ressarcir o condomínio.

Além dos casos acima destacados, e de outros, poderá ainda o síndico responder pessoalmente no caso de não recolhimento de tributos pelo condomínio; no caso de contratação de profissionais inabilitados e serviços/obras inadequadas que acarretem danos e prejuízos ao condomínio e condôminos; no caso de não contratação de seguros obrigatórios e em outras situações.

Desta forma, importante que a pessoa que pretenda exercer a função de síndico tenha plena consciência das atribuições e responsabilidades legais que irá assumir. Que tenha um conhecimento mínimo, básico, das normas legais relacionadas aos deveres do gestor. Ainda, que adote os cuidados necessários, buscando a assessoria de bons profissionais para uma gestão correta e segura, evitando assim futuras responsabilizações.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado