A assembleia condominial é, por excelência, o órgão soberano de deliberação do condomínio. É nela que se tomam as decisões mais relevantes para a vida coletiva, com impactos diretos no patrimônio, na convivência e na própria governança condominial. Justamente por isso, a assembleia não pode ser tratada como mero encontro informal entre vizinhos, mas como um ato jurídico coletivo, sujeito a regras legais, convencionais e a rigorosos critérios de validade.

Tradicionalmente, os condomínios realizam três espécies de assembleia: a assembleia de instalação (quando da constituição do condomínio), a assembleia geral ordinária (AGO) e a assembleia geral extraordinária (AGE).

A assembleia ordinária, prevista no artigo 1.350 do Código Civil, deve ser realizada obrigatoriamente uma vez por ano, convocada pelo síndico, para tratar, em especial, da prestação de contas, aprovação do orçamento, fixação das contribuições condominiais e, quando for o caso, eleição do síndico. Nada impede, contudo, que outros temas sejam nela deliberados, desde que constem expressamente da ordem do dia.

Já a assembleia extraordinária, disciplinada pelo artigo 1.355 do Código Civil, destina-se à deliberação de matérias específicas e urgentes, que não podem aguardar a próxima assembleia ordinária.

Em qualquer hipótese, as decisões tomadas em assembleia obrigam a todos os condôminos, inclusive aqueles que não compareceram ou que votaram de forma contrária. Daí a importância de que o procedimento assemblear seja rigorosamente correto, sob pena de nulidades e judicialização futura.

DA CONVOCAÇÃO: O PRIMEIRO FILTRO DE LEGALIDADE

A regularidade da assembleia começa, invariavelmente, pelo edital de convocação. Trata-se do documento mais sensível de todo o procedimento assemblear. Um vício na convocação é suficiente para comprometer todas as deliberações tomadas.

O artigo 1.354 do Código Civil é categórico ao dispor que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados”. A ausência de convocação de apenas um condômino já autoriza a anulação da assembleia.

Por isso, o edital deve ser amplamente divulgado, com afixação em locais visíveis do condomínio (hall de entrada, elevadores, áreas comuns), bem como por meios eletrônicos, como grupos oficiais de WhatsApp ou e-mail, sempre com cautela para que reste comprovável a ciência dos condôminos.

A prática moderna recomenda que o condomínio utilize múltiplos meios de convocação, criando um lastro probatório robusto, capaz de afastar alegações futuras de desconhecimento ou surpresa.

CONDÔMINOS INADIMPLENTES: CONVOCAÇÃO SIM, VOTO NÃO

Embora todos os condôminos devam ser convocados, o direito de participação ativa na assembleia não é irrestrito. O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil condiciona o direito de votar e participar das deliberações à quitação das obrigações condominiais.

Assim, o edital deve consignar expressamente que somente poderão votar e se manifestar os condôminos adimplentes.

Na prática, é comum que condôminos inadimplentes compareçam à assembleia. Para evitar constrangimentos e conflitos, recomenda-se que o presidente da assembleia trate a questão de forma reservada, esclarecendo que, embora sua presença física seja tolerada por liberalidade, a lei impede sua participação ativa, inclusive manifestações e votos.

ORDEM DO DIA: O LIMITE DA ASSEMBLEIA

Outro ponto frequentemente negligenciado diz respeito à ordem do dia. A assembleia deve se ater estritamente aos assuntos expressamente previstos no edital de convocação. Deliberações sobre temas não incluídos na pauta são, como regra, nulas.

Além disso, é prudente evitar editais excessivamente longos e com múltiplos temas complexos. Assembleias demasiadamente extensas tendem a se tornar improdutivas, tensas e suscetíveis a vícios formais e materiais. Quando houver muitos assuntos relevantes, o mais recomendável é dividi-los em assembleias distintas.

QUÓRUNS LEGAIS E CONVENCIONAIS: ONDE MUITOS ERRAM

A observância dos quóruns é uma das maiores fontes de nulidade das assembleias. Quando a lei ou a convenção não exigirem quórum especial, as deliberações poderão ser tomadas, em primeira convocação, pela maioria dos votos dos presentes que representem, no mínimo, metade das frações ideais. Em segunda convocação, basta a maioria simples dos presentes.

Entretanto, diversas matérias exigem quóruns qualificados, como a alteração da convenção (dois terços dos condôminos), alteração de fachada (unanimidade) e aprovação de determinadas obras, conforme sua classificação em necessárias, úteis ou voluptuárias. O desconhecimento desses quóruns não invalida a lei — invalida a assembleia.

ASSEMBLEIA PERMANENTE E MEIOS ELETRÔNICOS: A ATUALIZAÇÃO NECESSÁRIA

Nos últimos anos, consolidou-se a possibilidade de utilização de meios eletrônicos para realização de assembleias, bem como a figura da assembleia permanente, especialmente para temas que demandam continuidade deliberativa.

A assembleia permanente permite que a discussão e votação de determinado tema se prolonguem no tempo, dentro de critérios previamente definidos, sem necessidade de sucessivas convocações formais. Trata-se de ferramenta útil, mas que exige redobrada cautela jurídica, sob pena de se converter em fonte de insegurança e questionamentos judiciais.

PROCURAÇÕES E ATA: A MEMÓRIA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

Salvo disposição convencional em sentido contrário, é lícita a representação por procuração, devendo o instrumento ser claro, específico e, preferencialmente, com firma reconhecida.

A ata da assembleia, por sua vez, não é mero registro burocrático. Ela constitui a memória jurídica do condomínio. Deve ser lavrada durante a própria assembleia, refletindo com fidelidade os debates, manifestações e deliberações. Todo condômino tem o direito de requerer que sua manifestação conste em ata.

Devem constar, obrigatoriamente: data, local, horário, forma de convocação, quórum, primeira ou segunda chamada, presidente e secretário da mesa, assuntos tratados e decisões tomadas.

A ATUAÇÃO DO ADVOGADO: PREVENÇÃO, NÃO CONFLITO

A presença ou orientação de um advogado em assembleias não deve ser vista como sinal de conflito, mas como instrumento de prevenção. O advogado atua como garantidor da legalidade, orientando o síndico, o presidente da mesa e os condôminos quanto aos limites legais das deliberações.

Em tempos de crescente judicialização das relações condominiais, uma assembleia bem conduzida, juridicamente orientada e formalmente correta é, muitas vezes, a diferença entre a paz administrativa e anos de litígio judicial.

No condomínio, assim como no Direito, o que não é bem feito hoje, cobra seu preço amanhã.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI – Período 2023 a 2025. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Período 2022 a 2024. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200