É costume, na grande maioria dos edifícios, a cobrança de uma taxa de condomínio maior em relação a apartamentos de cobertura e área privativa. Todavia, referida prática, já faz algum tempo, começou a ser devidamente questionada em razão de sua distorção e injustiça, que acarreta prejuízo aos proprietários destas áreas e enriquecimento ilícito aos demais condôminos dos apartamentos tipo. Neste sentido, inclusive, decisões judiciais já vêm apontando a ilegalidade destas cobranças a maior, o que, a nosso ver, representa uma correção a esta injusta distorção que já se perpetuava pelo tempo.

A cobrança proporcional à área de cada apartamento tem origem em uma equivocada interpretação do artigo 12 da Lei nº 4.591/1964, que regula as incorporações em condomínio. É que tal interpretação ignorou que a fração ideal (tamanho do apartamento em relação ao todo do imóvel) foi criada para dividir despesas de construção, e não despesas ordinárias de manutenção das áreas comuns e pagamento de funcionários, cujos serviços todos utilizam igualmente.

É ilógico se imaginar que o proprietário/moradores da cobertura ou da área privativa utilizem mais o elevador, o serviço de limpeza ou portaria do condomínio. Quanto a despesa com consumo de água, por exemplo, é comprovado que o maior consumo se dá com os banhos e lavagem de roupas, sendo que um apartamento tipo com maior número de pessoas, por certo, gastará mais água que uma cobertura ou área privativa que tenha menos moradores.

Também não há que se confundir, nem por analogia, a taxa de condomínio a um tributo. A taxa, conforme ressaltado, existe para fazer frente às despesas condominiais. Em relação aos tributos, os proprietários de coberturas e áreas privativas já pagam ITBI e IPTU a maior.

Corroborando com este entendimento, em julho de 2021, o Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1837019, da Relatoria do Ministro Marco Buzzi, decidiu pela ilegalidade da cobrança da taxa condominial com base na área de cada unidade residencial. Em síntese, entendeu o Julgador que as áreas comuns/serviços do edifício não são utilizadas com mais frequência pelos moradores da cobertura do que pelos outros condôminos. Ao contrário, em relação às áreas de lazer do condomínio, por exemplo, os moradores da cobertura e das áreas privativas acabam até por as utilizarem menos, pelo fato de possuírem seu próprio espaço”.

Assim, conforme destacado, tendo em vista que a taxa de condomínio existe para fazer frente apenas às despesas comuns do condomínio, cujos serviços são prestados de forma igualitária para todos, tem-se que a cobrança da taxa com base na fração ideal do terreno de cada unidade se revela abusiva e, indiscutivelmente, injusta, onerando de forma injustificada e indevida o condômino que reside em apartamento com área maior.

Em relação à citada decisão do STJ, importante esclarecer não ter ela força de vincular outros julgamentos. Todavia, sem dúvida alguma, trata-se de um grande avanço, que tende a ser acompanhando por outros julgadores.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200