Não são raros os casos (jamais recomendáveis!) de compra e venda de imóveis, ou de cessões, em que se celebra o contrato, se realiza o pagamento e a transferência da posse, mas não se providencia a alteração do registro junto ao cartório de imóveis. Posteriormente, passado algum tempo, às vezes anos (!!), surge (sempre surgirá!!) a necessidade de regularização de domínio do bem. Todavia, em situações assim, também não é incomum que, após o decurso do tempo, se tenha dificuldade em providenciar a transferência, com a impossibilidade ou ausência de comparecimento do vendedor (no caso de falecimento, por exemplo) ou de seus sucessores para o ato, sendo necessário se recorrer ao Judiciário.

Para casos assim, e dentro da atual sistemática de se desjudicializar ao máximo os atos jurídicos, foi criado, pela Lei 14.382/2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei de Registros Públicos (6.015/73), o procedimento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, realizado diretamente perante os cartórios de registro de Imóveis: “Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo”.

Podem requerer a adjudicação compulsória, perante os cartórios de imóveis, representados por advogados, o promitente comprador, seus cessionários, sucessores ou mesmo o próprio vendedor (no caso de inércia do comprador em passar o bem para seu nome). O cartório, de se destacar, deverá ser aquele da circunscrição do imóvel. O procedimento, em regra, se inicia com a notificação à outra parte sobre a intenção em se adjudicar o imóvel conforme os termos do contrato celebrado. De acordo com os incisos do § 1º, do artigo 216-B, da Lei 6.015/73, para requerer o procedimento de adjudicação junto ao cartório, deverá o interessado apresentar os seguintes documentos:

“I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); VI - procuração com poderes específicos ao advogado”.

Em não sendo localizada a parte contrária, a depender do caso concreto, poderá ser realizada sua intimação, pelo cartório, por edital.

Sendo deferida a adjudicação pelo Cartório de Registro de Imóveis, o oficial do cartório da circunscrição, onde se situa o imóvel, procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão.

De se ressaltar que, havendo litígio entre o comprador e o vendedor em relação ao próprio contrato de compra e venda, a questão terá que ser resolvida necessariamente no âmbito judicial, sem a possibilidade de se manejar a adjudicação via cartório.

Interessante diferenciar, ainda, a adjudicação compulsória extrajudicial do procedimento de usucapião extrajudicial, posto que na adjudicação se exige a prova da aquisição legítima do imóvel (por meio de contrato compra e venda etc), bem como a comprovação do pagamento. Já no usucapião extrajudicial, deverá ser preenchido 03 (três) requisitos: posse ininterrupta por lapso temporal suficiente (5 a 15 anos); e a existência de “animus domini”; inexistência oposição a posse.

Uma das principais vantagens do procedimento extrajudicial de adjudicação, em sendo possível sua utilização, e sua maior agilidade em relação aos processos judiciais. Assim, caso se tenha celebrado um contrato de compra e venda de imóvel, ou de cessão, e a parte contrário, sem justa razão, se mantenha inerte em providenciar a transferência do bem, a orientação é no sentido de que se busque a imediata assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário, para análise do caso e providencias, que poderá ser a adjudicação compulsória extrajudicial.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e Membro da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200