Muitos imóveis são vendidos por meio de leilões, judiciais ou extrajudiciais. No primeiro caso, normalmente, em razão de uma ação judicial na qual o imóvel acaba sendo penhorado e levado à hasta pública. No segundo, extrajudicial, em consequência do inadimplemento do financiamento bancário do bem, com base na lei de alienação fiduciária – Lei 9.514/97. Os leilões são organizados e realizados, via de regra, por empresas gestoras de leilão, chamadas também de leiloeiras, em eventos públicos onde se realizam as ofertas. O maior atrativo destes leilões, sem dúvida alguma, são os valores dos imóveis, muitas vezes arrematados por até metade do preço de sua avaliação de mercado.

Quem adquire o imóvel via arrematação, comumente, não assume qualquer dívida existente sobre o bem, recebendo o imóvel livre de quaisquer ônus. Os débitos existentes, como os de natureza tributária ou condominial, são adimplidos com o dinheiro pago no próprio leilão. No caso de dívidas tributárias, a sub-rogação do débito no preço pago está prevista no parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional – CTN.

Todavia, nesta e em outras hipóteses, conforme será ressaltado adiante, é fundamental uma análise atenta do edital do leilão que, em alguns casos, poderá imputar obrigações ao arrematante sobre débitos a serem pagos (em que pese não seja o mais comum).

Importante também destacar que a arrematação em hasta pública é considerada forma originária de aquisição da propriedade, razão pela qual deixa de existir sobre o bem adquirido quaisquer penhoras ou demais ônus anteriores.

DA IMPORTÂNCIA DA ANÁLISE DO EDITAL

É muito importante a leitura atenta do edital do leilão. Nele constarão as informações primordiais para que se possa decidir pela aquisição ou não, tais como os critérios de venda e condições de pagamento, lance inicial e possibilidade de parcelamento; o valor a ser pago da comissão do leiloeiro (importância paga além do valor do imóvel); se o arrematante ficará obrigado a adimplir algum débito relacionado ao bem; nele estará descrito o estado de conservação do imóvel e se o mesmo encontra-se ocupado ou não, além de outras situações relativas ao bem.

É aconselhável que está análise do edital seja realizada por um advogado especialista com conhecimento na área imobiliária e, de preferência, com experiência em leilões, até para que possa analisar também possíveis vícios no edital que possam levar a discussões judiciais sobre o leilão e até mesmo à sua anulação, em prejuízo ao arrematante.

Também é recomendável, em sendo possível, que o arrematante conheça o imóvel antes da sua aquisição, que faça uma visita para que possa ter a exata noção sobre o seu real estado do bem (infelizmente, nem sempre o edital vai refletir de forma fidedigna a condição de conservação do imóvel). Neste sentido, também a importância de um profissional especializado que poderá realizar uma “due diligence imobiliária” , que consiste no levantamento de todas as informações do imóvel a ser leiloado, como a análise de sua matrícula atualizada, para que a arrematação ocorra de forma segura.

Outra questão muito importante, a ser levada em consideração, é se o imóvel encontra-se ocupado ou não. Caso esteja, é grande a chance de que o arrematante tenha que adotar algum procedimento judicial para ser imitido na posse do bem, o que, obviamente, demandará tempo e custos. Assim, este fator deverá ser levado em conta no momento de se calcular a viabilidade da aquisição.

VANTAGEM EM RELAÇÃO AO PREÇO

Indubitavelmente, um dos principais atrativos para o investimento na aquisição de um imóvel em leilão é o valor a ser pago sobre o bem, comumente mais baixo que o preço de mercado. É onde os investidores costumam obter o lucro com a operação. É que o imóvel poderá vir a ser arrematado por até metade do seu valor de avaliação, garantido um lucro considerável ao adquirente.

De se ressaltar que a aquisição do imóvel por até a metade do valor de sua avaliação não constitui preço vil, nem invalida a aquisição. Neste sentido, o parágrafo único do artigo 891 do Código de Processo Civil:

“Código Civil

Artigo 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”.

Por fim, sempre de se destacar a importância de se registrar a carta de arrematação perante o cartório de registro imobiliário, para a devida formalização da aquisição da propriedade.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Membro da Associação Mineira dos Advogados em Direito Imobiliário – AMADI. Membro da Associação Nacional dos Advogados Condominialistas – ANACON. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200