A compra e venda de um imóvel é um negócio realizado poucas vezes pela maioria das pessoas. Por isso, a maior parte não possui expertise jurídica e conhecimentos de engenharia no momento de avaliar a operação de compra e venda, seja sob o aspecto contratual, seja pela avaliação das condições estruturais do imóvel. Neste último aspecto, quando se trata de problemas físicos aparentes do bem, tais como defeitos na pintura, nos tacos, portas e janelas, é obviamente mais fácil a identificação no momento da negociação da compra e venda. O problema é quando o imóvel possui vícios estruturais ocultos, de difícil percepção, e que muitas vezes vão se manifestar tempos depois da aquisição, como defeitos na parte elétrica ou na estrutura de vedação, tubulação/encanamento, que fazem aparecer infiltrações e vazamentos, muitas vezes somente no período das chuvas. Em casos como estes, tem o comprador direito de devolver o imóvel, obter abatimento no valor do bem, e até mesmo fazer jus a indenização, a depender do caso concreto, e desde que tome as medidas legais dentro dos prazos previstos em Lei.

DA PREVISÃO LEGAL SOBRE OS VÍCIOS REDIBITÓRIOS

Conforme exposto acima, os problemas ocultos estruturais no imóvel, chamados também de VÍCIOS REDIBITÓRIOS , são aqueles ocultos aos quais o comprador, no momento da aquisição do bem, não poderia ter conhecimento, e que prejudicam o uso/destinação do imóvel, reduzindo-lhe o valor (tal como o exemplo de infiltrações e vazamentos).

No que concerne a tais vícios, prevê o Código Civil, conforme já apontado, a possibilidade de devolução do bem ou da exigência de abatimento no preço, conforme determinação de seus artigos 441 e 442:

“Código Civil. Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço”.

Para exercer os direitos de devolução ou abatimento no preço, deverá o comprador observar os prazos determinados por Lei para a adoção das medidas legais. Em se tratando de bens imóveis, o adquirente terá o prazo de até 01 ano, a contar da aquisição do bem, para verificar/tomar conhecimento do vício oculto e, do momento que tomar ciência do problema (dentro/respeitado este prazo de 01 ano), terá mais 01 anos para poder promover a medida judicial. É o que determina o artigo 445 do Código Civil:

“Código Civil. Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. § 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis”.

DO CONHECIMENTO DO VÍCIO

A questão do conhecimento sobre o vício estrutural, no momento da realização da compra e venda, tem efeito direto sobre os direitos e deveres de comprador e vendedor. Caso o adquirente, no momento da negociação, tenha sido informado ou de alguma forma tenha tido conhecimento do vício estrutural, obviamente não poderá alegar posteriormente o vício redibitório como forma de pleitear a devolução ou abatimento sobre o preço do imóvel.

Já em relação ao vendedor, se também não tinha conhecimento do vício no momento da transação, tendo agido de boa-fé, consequentemente não terá que arcar com perdas e danos. Todavia, se o vendedor tinha conhecimento do vício e o manteve oculto para o comprador, agindo de má-fé, poderá também ter que arcar com o pagamento de indenização por perdas e danos, conforme artigo 443 do Diploma Civil:

“Código Civil. “Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato”.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Membro da Associação Nacional dos Advogados Condominialistas – ANACON. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200