Cada vez se observa um número maior de empreendimentos residenciais que apresentam estruturas completas de lazer, com piscinas, sauna, playground, academia de ginástica, salão de festas e outros equipamentos de lazer/comodidade. É sem dúvida um privilégio dos moradores e de suas famílias poderem usufruir de tais estruturas, as quais trabalharam muito para conquistar. Trata-se de um direito e desejo comum querer receber, ocasionalmente, visitas de parentes e amigos e compartilhar, com pessoas queridas, estes espaços, o que é bastante saudável. O problema é quando alguns condôminos extrapolam e começam a querer transformar as áreas de lazer do condomínio, pertencentes a todos os moradores, em uma espécie de “clube social particular”, trazendo constantemente um grande número de convidados para usufruir destes espaços, principalmente nas épocas de calor/verão/férias escolares. O resultado é o desconforto e até a impossibilidade de uso pelos demais moradores, em razão de piscinas, quadras e outros espaços superlotados, “monopolizados” por apenas alguns moradores e seus inúmeros convidados. Ainda, uma “sobrecarga” no serviço de portaria e limpeza, além do risco à segurança em razão da entrada de um número elevado de pessoas “estranhas” ao condomínio.

Importante levar em conta que muitos destes empreendimentos imobiliários, com estas estruturas de lazer, costumam ser compostos por várias torres, às vezes com um total de 100 unidades residenciais ou mais. Hipoteticamente, se cada proprietário de um apartamento resolver levar, sempre, 3, 4, 5 convidados para usufruir das áreas de lazer, estará se falando, por aí, em torno de 300, 400, 500 pessoas a mais (não pertencentes ao condomínio) utilizando estes espaços, o que torna o uso de qualquer estrutura de lazer, mesmo de um clube social, insustentável. De se ver, inclusive, a título de exemplo, que os próprios clubes sociais, nas épocas de férias escolares e de calor/verão, costumam limitar e até mesmo suspender convites a serem vendidos e/ou disponibilizados a seus sócios.

DA NECESSIDADE DE REGRAMENTO E VIGILÂNCIA

Para se evitar abusos no convite de visitantes e a superlotação nos espaços de lazer, é importante que os condomínios adotem regras, em suas convenções e regimentos internos, limitando o número de convidados por unidade condominial no que diz respeito aso uso destas áreas. Alguns condomínios têm restringido um número mensal por unidade, entre 04 a 06 convidados. Normalmente, para controle, disponibilizam aos convidados dos moradores “pulseirinhas”, similares àquelas utilizadas em eventos ou em hotéis all inclusive

O problema é quando alguns moradores, sem qualquer bom senso ou respeito pelas normas condominiais, tentam burlar as regras, registrando na portaria/administração, como se fossem moradores da unidade residencial, pessoas estranhas ao condomínio (irmãos, sobrinhos, amigos e até mesmo instrutores/ personal trainers). Em nossa atuação profissional, verificamos casos de proprietários que registraram como moradores de sua unidade mais de 12 pessoas, e isto em um apartamento de 03 quartos!!! Nestes casos, o que se orienta é a verificação e, se for o caso, o recadastramento dos moradores, com a análise, por meio da exigência de documentação e informações, daquelas pessoas que de fato residem no imóvel.

Também é muito importante que o condomínio possua uma estrutura mínima de profissionais (com o devido treinamento) e/ou sistema de câmeras/vigilância para verificar o abuso na utilização das áreas comuns por visitantes dos moradores. Obviamente, não adianta a existência de regras se as situações não forem verificadas e as sanções, se for o caso, aplicadas.

DA APLICAÇÃO DE MULTAS

Em caso de descumprimento do morador em relação às normas relacionadas ao limite de convidados, ou mesmo no caso de verificação do registro irregular de moradores, o caminho é o da aplicação da multa pela administração do condomínio, obviamente seguindo as formalidades legais e garantido ao morador o devido direito de defesa. Neste ponto, importante frisar, os moradores são sempre responsáveis, perante o condomínio, pelos atos de seus convidados.

Em relação a multa, além das normas da convenção e do regimento interno, de se considerar o artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, posto ser nele previsto, como dever do condômino: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” . Conforme apontado, o morador não pode pretender transformar o condomínio em “clube social particular”. No que concerne à forma de aplicação da multa, além das próprias regras da convenção e do regimento interno, de se observar aquelas previstas no § 2º do mesmo artigo 1.336, bem como no artigo 1.337 do Diploma Civil.

Todavia, mais do que multas e sanções, o que deve falar sempre mais alto, no condomínio, é o bom senso e a conscientização de que atos que prejudicam o condomínio acabam por desvalorizar o imóvel e a qualidade de bem morar dos próprios moradores.

DOS INSTRUTORES/PERSONAL TRAINERS

Merece ser destacado também, no que concerne a esta questão de “visitantes”, o abuso de alguns moradores com seus “personal trainers”, que muitas vezes agem monopolizando os espaços/equipamentos das academias dos condomínios, como se ali fossem academias particulares. Também neste caso é preciso um controle do número/frequência de instrutores dentro dos espaços. As academias dos condomínios normalmente possuem espaços menores, e o número de pessoas que podem estar ao mesmo tempo naquele local deve seguir os limites impostos pelo Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB. Também neste caso, se cada morador resolver levar para a academia seu personal trainer, se tornará inviável para os demais a utilização do espaço e equipamentos. Incluisve, no caso de “personal trainers” que, na prática, acabam utilizando o condomínio como “sua academia, seu espaço de trabalho”, nada impede que a administração cobre uma taxa destes profissionais.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Diretor de Regionalização da Associação Mineira dos Advogados em Direito Imobiliário – AMADI. Membro da Associação Nacional dos Advogados Condominialistas – ANACON. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200