A locação de imóveis, residenciais ou comerciais, é um ato jurídico realizado por considerável percentual da população, seja na condição de locador ou locatário. É um dos principais negócios do mercado imobiliário. Todavia, para que nenhuma das partes envolvidas tenha prejuízo, é essencial que se observem cláusulas e formalidades no momento de se elaborar e analisar o contrato locatício.

Questão que parece básica mas que, por vezes, não é observada, é a necessidade de que todas as tratativas sejam devidamente formalizadas, de forma expressa e por escrito. Acordos verbais, além de não apresentarem qualquer segurança jurídica, normalmente terminam em desavenças e dor de cabeça, principalmente para o locador. Na locação deve-se sempre evitar a informalidade e as tratativas “de boca”. No momento da elaboração e análise do instrumento contratual, é fundamental observar se todos os ajustes constam devidamente expressos e especificados.

Ainda no quesito “formalidade”, imperioso que as vias do contrato estejam devidamente assinadas, com firma reconhecida em cartório. Já se vai de muito o tempo em que as tratativas eram realizadas através do “fio do bigode” (se esse tempo realmente algum dia existiu....).

CLÁSULAS QUE DEVEM CONSTAR NO CONTRATO

O rol abaixo não é taxativo. Diversas cláusulas serão importantes, a depender do caso concreto envolvendo cada tipo de locação/negócio a ser realizado. As que seguem elencadas, adiante, estão entre aquelas que podemos considerar básicas/necessárias em um contrato locatício:

PRAZO CONTRATUAL

É fundamental que se conste no contrato o período da locação. Este prazo vai influir em diversas outras questões, como multas e desocupação do imóvel.

No caso das locações comerciais, o prazo será requisito essencial para garantir ao locatário a possibilidade de pleitear a renovação compulsória da locação (ainda que sem a vontade do locador). É que, nas locações comerciais, os instrumentos realizados pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos possibilitam aos inquilinos pleitearem, ao final desse tempo, a renovação compulsória da locação, desde que atendidos os demais requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato:

“Lei 8.245/91.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

MULTAS CONTRATUAIS

Garantia importante para o bom andamento da locação é a estipulação de multas no contrato, seja em casos de descumprimento das cláusulas contratuais (inadimplência; má conservação e uso do imóvel), seja pela desistência/devolução do imóvel, antes do prazo, pelo locatário. A previsão da estipulação de multa, nesta última hipótese, consta no artigo 4º da Lei 8.245/91:

“Lei 8.245/91. Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

BENFEITORIAS

Necessário também determinar qual será o regramento no caso de realização de benfeitorias no imóvel pelo inquilino, se serão permitidas ou não, e se serão indenizáveis. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 35, determina que:

“Lei 8.245/91. Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.

OUTRAS QUESTÕES A SEREM OBSERVADAS

Diversas outras questões merecem também atenção, como, por exemplo, a inclusão dos cônjuges no contrato; a autorização ou não para a sublocação do imóvel (o inquilino poder alugar o imóvel para outra pessoa); obrigações e direitos do locador e do locatário devidamente expressas; prazo para pagamento do aluguel, multas e reajustes;

Questão procedimental também muito importante, é que deve ser devidamente documentada para garantia do locador e do locatário, diz respeito a elaboração do laudo/documento de vistoria das condições do imóvel, tanto no início quanto ao término da locação. Está é uma garantia o locador, de receber ou poder exigir receber de volta a propriedade nas mesmas condições nas quais a entregou para locação. É também uma garantia do locatário, de não ser cobrado ao final por problemas já preexistentes no imóvel.

Cabe ressaltar ainda, conforme artigo 5º da Lei do Inquilinato, que independente da razão para o término da locação, em sendo necessário procedimento judicial por parte do locador contra o inquilino, para a retomada do imóvel, a ação a ser proposta será sempre a de despejo.

Muitas outras cláusulas devem constar e ser objeto de atenção no contrato de locação. Assim, o que se orienta e que jamais se assine um contrato locatício sem antes entender bem suas cláusulas, verificando ainda se todas as tratativas ajustadas constam no documento. Contratos realizados por muitas imobiliárias, infelizmente, visam apenas a realização do negócio, sem a preocupação com a proteção do direito das partes ou, em alguns casos, pendendo apenas para a defesa dos interesses do locador cliente da imobiliária. Desta forma, bastante recomendável que se busque a assessoria de um advogado especialista na área imobiliária/locatícia, para a elaboração e/ou análise das cláusulas do contrato de locação.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200