A compra e venda de imóveis é realizada, em regra, poucas vezes pela maioria das pessoas. Isso justifica o fato de grande parte não possuir experiência prática e conhecimento jurídico suficientes para a realização segura de negócios desta natureza. As negociações imobiliárias apresentam complexidades e riscos que demandam uma análise prévia e criteriosa.

A necessidade de cautela parece aumentar quando se trata da venda ou da compra de um imóvel que se encontra em processo judicial de inventário. O inventário, cabe lembrar, em apertada síntese, é o procedimento legal para a apuração de bens, direitos e débitos daquele que faleceu, visando transferir, ao final, os bens/direitos aos seus herdeiros sucessores. Neste procedimento é sempre nomeado um inventariante, que é a pessoa que irá administrar o espólio e responder pelo inventário

No decorrer do processo de inventário pode ocorrer a necessidade ou mesmo o interesse do inventariante e/ou herdeiros em vender algum bem, antes de encerrado o procedimento judicial. Isto pode se dar por vários fatores, como, por exemplo, para pagamento de dívidas deixadas pelo inventariado; para fazer frente aos tributos e custas judiciais ou cartorárias; para se evitar a depreciação do bem durante o processo ou, até mesmo, em razão de uma boa oportunidade comercial

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Em havendo interesse na venda de um imóvel do espólio, o Inventariante deverá realizar um requerimento ao juiz, para que seja concedida a autorização para a venda, através de um alvará judicial.

Havendo unanimidade entre os herdeiros quanto à solicitação para a venda, a justificativa no requerimento poderá ser mais simples. Todavia, se algum (uns) dos herdeiros se opuserem a venda, esta justificativa necessitará ser mais fundamentada para que se consiga a autorização judicial. A justificativa, obviamente, deverá estar sempre embasada no interesse do espólio, e não da pessoa do inventariante.

Todavia, tanto para a venda quanto para a compra de imóveis em inventário, cuidados e requisitos legais/formais devem ser observados para se evitar nulidades e prejuízos, tanto para os vendedores quanto para os compradores.

DOS REQUISITOS PARA A VENDA DE UM IMÓVEL EM INVENTÁRIO. DA NECESSIDADE DA AUTORIZAÇÃO MEDIANTE ALVARÁ JUDICIAL

A Lei, através do artigo 619 do Código de Processo Civil, autoriza o inventariante a realizar a venda de bens do inventário, desde que ouvidos os demais interessados e mediante AUTORIZAÇÃO JUDICIAL :

“CPC. Art. 619. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz : I - alienar bens de qualquer espécie;”.

Assim, a primeira questão a se observar, tanto pelo inventariante/herdeiros que irão vender, quanto por aquele que irá adquirir o imóvel, é a existência de uma autorização do juiz para a venda, realizada por meio da expedição de um alvará judicial.

Em relação ao alvará judicial, necessário que o inventariante esteja atento ao prazo. Os alvarás para venda são expedidos com prazo delimitado, normalmente não superior a 90 dias. Assim, o ideal, ao se realizar o requerimento para a venda, é que já se tenha algum interessado na compra. É que, esgotado o prazo, será necessário apresentar novo requerimento o que, normalmente, demandará tempo.

Também deverá ser observado no momento da venda a necessidade do devido recolhimento tributário, no caso o ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Ainda poderá haver necessidade de recolhimento de IPTU (imóveis urbanos) ou ITR (imóveis rurais) que estejam em atraso.

DO RISCO DA VENDA E COMPRA REALIZADA SEM PRÉVIA AUTORIZAÇÃO JUDICIAL

Existem casos de venda do imóvel antes do encerramento do inventário, sem a autorização judicial. Normalmente são realizadas através de uma cessão de direitos ou de um compromisso de compra e venda. Trata-se, sem dúvida, de um risco, posto que o ato poderá ser declarado nulo/inexistente. A possibilidade de nulidade aumenta, em muito, se o contrato (sem a autorização judicial) não contar com a anuência/assinatura de todos os herdeiros.

De se ressaltar, todavia, que até mesmo com a anuência/assinatura de todos os herdeiros, haverá o risco do negócio ser declarado nulo, caso não exista a prévia autorização judicial. É que pode ocorrer (não sendo fato tão raro) que no transcorrer do processo de inventário apareçam outros herdeiros, como no caso de filhos não registrados, o que poderá tornar nula a compra e venda realizada sem a autorização do juiz.

A compra e venda sem autorização gera ainda um outro inconveniente ao comprador, que é o de não poder registrar o imóvel de imediato em seu nome. É que sem o alvará judicial não poderá ser lavrada nem registrada a escritura de compra e venda.

Em razão de todos estes inconvenientes ao comprador, é comum que imóveis alineados desta forma sejam vendidos abaixo do preço de mercado, com desvalorização. Assim, até mesmo comercialmente, o ideal para os próprios vendedores é que a venda esteja devidamente regularizada/autorizada por meio do alvará judicial prévio.

DA IMPORTÂNCIA DO PAGAMENTO SER REALIZADO CONFORME DETERMINADO NO ALVARÁ JUDICIAL

Questão importante também a se observar, por parte do comprador, diz respeito à a forma de pagamento prevista no alvará judicial. Normalmente, nos alvarás, constam a ordem para que o pagamento seja realizado mediante depósito judicial. Infelizmente, há registro de casos de pagamentos realizados diretamente a inventariantes que, em ato de apropriação indébita, não transferem o dinheiro para o processo. Posteriormente, quando estes inventariantes inclusive já se encontram removidos da administração, surge o problema dos demais herdeiros não reconhecerem a venda, cujo valor não foi integralizado ao espólio. Nestes casos, quando a forma de pagamento não observou a determinação do alvará judicial, a compra e venda acaba não sendo reconhecida, quando então o comprador acabará tendo grandes problemas, até mesmo para reaver o dinheiro pago e não integralizado ao inventário.

Existem ainda outras questões que devem ser observadas na compra e venda de um imóvel em inventário. Assim, seja no caso do interesse na venda ou no da compra de um imóvel em inventário, o que se recomenda é que o interessado busque uma assessoria jurídica especializada na área imobiliária.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200