A demanda por vagas de garagem sempre foi um problema nos condomínios. Todavia, nas últimas três décadas, com o crescimento substancial do número de veículos, a questão se acentuou.

Diferente do que ocorria até meados da década de 1990, hoje é comum uma mesma família possuir 02,03, 04 automóveis. Ocorre que parte considerável dos condomínios não possui estrutura/espaço para abrigar tantos carros. Os prédios mais antigos, então, não foram planejados de acordo com esta atual realidade. Alguns oferecem apenas uma vaga de garagem a cada unidade residencial. Outros, não possuem nem mesmo espaço de abrigo para veículos.

Uma possibilidade de solução para amenizar o problema é a locação de vagas de garagem. Em que pese cada vez mais raro encontrar vagas disponíveis nos edifícios residenciais, trata-se de uma maneira de resolver o problema daquele que necessita de abrigo para um ou alguns de seus automóveis. Ainda, em contrapartida, uma forma de renda/ganho para quem não necessita da vaga e pode locá-la.

Ocorre que em razão da já destacada demanda pelas vagas de garagem , muitas vezes não é possível conseguir alugar uma vaga no próprio condomínio. Isso faz com que muitas pessoas procurem a oferta de vagas em edifícios próximos, vizinhos, na maior parte das vezes oferecidas por pessoas mais idosas , por estudantes ou por aqueles que moram sozinhos, que não possuem veículos ou não têm necessidade de utilizar todas as vagas que possuem.

Até o ano de 2012, a questão da locação de garagem para pessoas de fora do condomínio não encontrava óbice legal. O artigo 1.338 do Código Civil não opunha impedimento para que a vaga fosse locada para terceiros estranhos ao condomínio, desde que fosse observada, primeiramente, a preferência aos condôminos: "Código Civil. Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores".

Todavia, em 2012, visando priorizar a segurança nos condomínios, por meio da restrição de acesso e circulação de pessoas estranhas, foi instituída a Lei 12.607, que fez surgir o parágrafo 1º do artigo 1.331 Código Civil, nos seguintes termos: "Código Civil. Art. 1.331 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados o alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".

Dessa forma, pela norma atual, a vaga de garagem somente poderá ser alugada, para pessoas de fora do condomínio, se constar autorização expressa na convenção condominial.

Não consta, na maior parte das convenções de condomínio, a autorização expressa para a locação de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio. Todavia, a autorização poderá ser incluída na convenção, desde que seja convocada assembleia e aprovada a inserção da autorização por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Fora isso, não havendo autorização expressa na convenção, a locação para terceiros estranhos ao condomínio será considerada irregular. Neste caso, poderá ser impedido pela administração do condomínio que, na esfera administrativa, poderá notificar o condômino infrator e, se for o caso, aplicar multa. Não sendo a irregularidade solucionada, poderá a administração levar a questão para a esfera judicial.

Vale destacar que a regra se aplica também para a venda de vaga de garagem. Sendo possível a venda da vaga (o que só se ocorre se a vaga for uma unidade autônoma, com matrícula própria) tal venda somente poderá ser concretizada para terceiros com a expressa autorização da convenção de condomínio.

Por fim, importante ter em mente que, ainda que prevista a autorização para a locação de garagem a terceiros, o condômino locador deverá se cercar de todos os cuidados necessários. É que, em caso de quaisquer danos que venham a ser causados ao condomínio ou aos demais condôminos, em razão da locação, responderá o condômino locador por perdas e danos de quaisquer natureza que venham a ocorrer.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317.Tel./Whats.: (31) 99504-4541. E-mail: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br Insta e Face: marcusmonteiroadvogado.