Grande parte das pessoas associa o termo “condomínio” a um prédio de apartamentos ou salas comerciais. Esta ideia, em verdade, refere-se ao chamado “condomínio edilício”. A palavra condomínio, em geral, na área imobiliária, refere-se a um imóvel (uma casa, apartamento, sala comercial, lote etc.) que tenha mais de um proprietário. Neste caso, duas ou mais pessoas possuem a propriedade comum, a copropriedade sobre o mesmo imóvel, cada um possuindo uma fração ideal, uma “parte” do bem, devidamente registrada em matrícula. Ocorre que estes coproprietários, ou um deles, por alguma razão, em algum momento, pode(m) ter interesse em desfazer este condomínio. Neste caso, não havendo consenso entre os coproprietários, o caminho a ser adotado será o do procedimento judicial, através de uma Ação de Extinção de Condomínio, chamada também de Ação de Dissolução de Condomínio.

De início, de se destacar que a copropriedade sobre um imóvel, a formação de um condomínio de proprietários, pode se dar de forma voluntária , quando duas ou mais pessoas optam por adquirir em conjunto um mesmo bem, ou de maneira incidental , por razões alheias à vontade, como no caso do recebimento de um mesmo imóvel, por herança, por mais de uma pessoa.

DA AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

Conforme já destacado, em algum momento um ou alguns dos coproprietários podem optar por desfazer o condomínio sobre o imóvel. O Código Civil, em seu artigo 1.320, determina que:

“Código Civil. Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.

O procedimento de dissolução do condomínio poderá se dar de forma amigável entre os coproprietários ou de forma judicial. Não havendo consenso entre as partes, deverá ser proposta ação de extinção de condomínio, na qual o imóvel deverá ser alienado judicialmente, para repartição do valor entre os condôminos, conforme suas frações.

Por mais absurdo que pareça, a título de exemplo, não são raros os casos em que apenas um dos proprietários, normalmente um irmão/parente no caso de herança, usufrui exclusivamente do imóvel, em prejuízo dos demais coproprietários, se recusando a comprar a parte dos demais ou a providenciar de forma voluntária/amigável a venda do imóvel. Neste caso, por exemplo, não resta aos demais coproprietários senão buscarem a extinção do condomínio, com a venda judicial do bem.

Em relação a venda judicial do imóvel, de se salientar, os coproprietários sempre terão preferência de compra, em igualdade de condições, em relação a terceiros, quando então o valor pago será dividido entre os demais donos, conforme suas respectivas frações ideais sobre o imóvel. Neste sentido, o artigo 1.322 do Código Civil:

“Código Civil. Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho”.

A alienação judicial do imóvel, para extinção do condomínio, será fundamentada também com base no artigo 730 do Código de Processo Civil - CPC:

“CPC. Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903”.

Assim, não havendo consenso entre os coproprietários para a dissolução do condomínio, e exigindo qualquer um deles a referida extinção, o procedimento será o da venda judicial, por meio de ação.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e Membro da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200