A primeira, mais básica e, ao mesmo tempo, mais importante obrigação do condômino, é a de realizar o pagamento da taxa condominial. Este dever está consignado no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, devendo cada condômino pagar sua cota na proporção de sua fração ideal, ou com base em outro critério que esteja previsto na convenção.

É o recolhimento destes valores que permitirá ao condomínio fazer frente às suas despesas de manutenção, tais como pagamento de funcionários, limpeza, água, energia, pequenas reformas, seguros, encargos fiscais, além de outras despesas administrativas.

Sem dúvida alguma, a inadimplência constitui um dos principais problemas nos condomínios. Ela acarreta desequilíbrio nas contas, constituindo verdadeiro pesadelo para os síndicos. Existem aquelas pessoas que deixam de pagar a cota condominial em razão de dificuldade financeira, como no caso da perda do emprego. Todavia, existem também aqueles que reiteradamente deixam de pagar as despesas de condomínio simplesmente por serem maus pagadores.

Independente da razão da inadimplência, ela ainda acaba por criar uma situação de injustiça entre os condôminos. É que as contas do condomínio, de uma forma ou de outra, precisam ser pagas. Por isso, muitas vezes, aqueles condôminos pontuais acabam tendo que pagar uma taxa maior, em razão da falta de pagamento pelos condôminos inadimplentes. Essa situação gera inclusive um clima tenso e desagradável no condomínio, posto que aqueles que pagam acabam ficando irritados com os devedores.

Infelizmente, em um cenário como o atual, de crise financeira, agravada pela pandemia, a inadimplência tem crescido nos condomínios. Assim, é fundamental que o gestor atue de maneira diligente e profissional na cobrança das cotas, de forma a evitar um "efeito dominó" da inadimplência entre os condôminos.

PENALIDADES AOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES

Conforme previsão do parágrafo 1º do artigo 1.336 do Código Civil, o condômino que não pagar sua contribuição "ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito" .

Se o condômino deixar reiteradamente de realizar o pagamento, o que constitui conduta antissocial, poderá também sofrer a multa do artigo 1.337 do Código Civil, correspondente ao quíntuplo do valor da taxa condominial: "Código Civil. Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente de perdas e danos que se apurem" .

O condômino inadimplente poderá ser impedido de votar e de participar das assembleias, posto que só faz jus a esse direito os condôminos que estejam quites com o condomínio, conforme determinação do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.

Ainda, em caso de necessidade de cobrança da taxa de condomínio, mesmo que de forma extrajudicial, o condômino inadimplente terá que arcar com o pagamento dos honorários de advogado, conforme consignado nos artigos 389 e 395 do Código Civil.

DO DEVER DO SÍNDICO DE REALIZAR A COBRANÇA

Há casos de síndicos que buscam evitar alguma espécie de conflito ou ficam constrangidos em ingressar com um processo judicial ou mesmo cobrar do condômino devedor. De fato, o síndico deve evitar dar um caráter pessoal à cobrança. O recomendável é que o procedimento seja feito de forma profissional nos condomínios, sendo realizado por administradora ou por uma assessoria jurídica. O que não pode ocorrer é o débito ficar em aberto, sem uma efetiva cobrança. É uma obrigação do síndico cobrar as taxas condominiais e aplicar as multas devidas. Referido dever consta expresso no artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil: "Código Civil. Art. 1.348. Compete ao síndico: VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas" .

A omissão do síndico quanto a esse seu dever pode acarretar sua destituição, bem como sua responsabilização na esfera civil, conforme previsão do artigo 1.349 do Código Civil.

Desta forma, recomenda-se que à partir do trigésimo dia de atraso, o síndico notifique o condômino devedor a realizar o pagamento, se for o caso por meio da assessoria jurídica do condomínio. Após as medidas extrajudiciais para tentativa de recebimento, permanecendo a inadimplência, deverá o síndico providenciar a cobrança judicial.

DA POSSIBILIDADE DE PENHORA E PRACEAMENTO DA UNIDADE DO CONDÔMINO INADIMPLENTE

A Lei 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, em seu artigo 3º, inciso IV, excepciona a impenhorabilidade no caso de cobrança de taxas de condomínio: "Lei. 8.009/90. Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função de imóvel familiar" .

A previsão de penhora do imóvel em razão de dívida condominial, ainda que bem de família, também está prevista no artigo 1.715 do Código Civil.

Assim, o débito condominial, se não adimplido, poderá levar o condômino devedor a perder seu imóvel.

O atual Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, trouxe entre suas inúmeras inovações o ingresso das despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do seu artigo 784, inciso X, o que tornou mais prática a cobrança dos débitos condominiais, pela via executória.

No decorrer do processo de execução, se o condômino devedor não pagar seu débito, poderá o condomínio requerer a penhora do próprio imóvel gerador da obrigação da cota condominial. Deferida e registrada a penhora, e após avaliado o apartamento, será determinado o leilão judicial do bem. O débito condominial será pago através do valor apurador na arrematação.

Desta forma, importante que todos, condôminos e síndicos, fiquem devidamente atentos tanto à obrigação de pagar, quanto ao dever de cobrar as taxas condominiais.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats.: (31) 99504-4541. E-mail: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e Face: marcusmonteiroadvogado.