A locação de um imóvel é, para muitos proprietários, uma forma de complementar a renda, pagar as contas ou até garantir a sobrevivência mensal da família. Por isso, quando o inquilino deixa de cumprir com a sua parte no contrato, não se trata apenas de uma “dificuldade entre as partes”, mas de um verdadeiro abalo no equilíbrio financeiro do locador. Infelizmente, este quadro é mais comum do que se imagina. A boa notícia é que o ordenamento jurídico oferece meios eficazes para reaver o imóvel e, em muitos casos, recuperar os valores devidos: Trata-se da Ação de Despejo por Falta de Pagamento , uma ferramenta poderosa e legítima.

A ação de despejo é um procedimento judicial proposto pelo locador, previsto entre os artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), com o objetivo de retomar o imóvel alugado. Dentre os motivos mais comuns para o ajuizamento da ação estão: A falta de pagamento de aluguel e encargos; o fim do contrato com recusa do inquilino em desocupar (denúncia vazia) e o descumprimento contratual (uso indevido, danos ao imóvel etc.).

Quando entrar com a Ação de Despejo e como funciona a ação

Não há necessidade de aguardar meses de atraso. Basta um único aluguel vencido e não pago, ou a configuração do descumprimento contratual, para se ajuizar a ação. No entanto, no que concerne à propositura da ação por atraso no pagamento dos aluguéis, a prática forense costuma considerar 03 (três) meses de inadimplência como base mais sólida para o pedido de liminar de desocupação.

Seja qual for a razão do ajuizamento da ação, a recomendação inicial, antes do procedimento judicial, é sempre tentar uma notificação extrajudicial amigável, para demonstrar boa-fé e abrir espaço para uma tentativa de acordo. Caso o inquilino persista no silêncio ou na infração/inadimplência, o caminho é o Judiciário.

A ação de despejo por falta de pagamento é distribuída com pedido de liminar, com base no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato . Essa liminar pode autorizar a desocupação em 15 dias, sem necessidade de ouvir o inquilino previamente, desde que o contrato esteja por escrito e o locador preste caução no valor de três meses de aluguel. Todavia, caso o contrato de locação esteja garantido por fiador ou contrato de fiança, tais garantias poderão impactar/vedar a concessão imediata da liminar.

Em sendo obtida a ordem judicial de despejo, o inquilino será compelido a se retirar do imóvel. Caso se recuse a sair, a ordem judicial poderá ser cumprida com auxílio de força policial. Fato é que o locador jamais deve tentar retomar o imóvel por conta própria: mudar fechadura, cortar água ou luz são condutas ilegais e podem gerar indenização ao inquilino — mesmo estando ele inadimplente!

Por fim, a inadimplência do inquilino jamais deve ser encarada com resignação. A ação de despejo por falta de pagamento é um direito do locador e uma forma de proteger seu patrimônio. Quanto mais cedo o locador agir, menor o prejuízo e maiores as chances de recuperar o imóvel sem maiores complicações.

O que se aconselha sempre, em casos envolvendo imóveis, é a consulta prévia a um advogado especialista em direito imobiliário. Na realidade, melhor que consultar um advogado sobre a realização da ação de despejo e, anteriormente, de forma preventiva, no momento da celebração da locação, buscar a assessoria de um advogado especialista para a elaboração do instrumento contratual. É que um dos maiores aliados do locador na hora de ingressar com a ação de despejo é o contrato de locação bem elaborado e com cláusulas claras.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Período 2022 a 2024. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200