A escolha correta no momento da locação do imóvel comercial é um dos fatores fundamentais para o sucesso do negócio. Muitos empreendimentos acabam não prosperando, e tendo vida curta, em razão de uma opção inadequada pelo local de instalação. No momento da locação, é importante que o empreendedor/inquilino faça uma pesquisa de campo minuciosa, sabendo de forma clara o público que pretende atingir. Tendo esta visão, importante que verifique se a região onde pretende abrir seu estabelecimento apresenta um trânsito de pessoas compatível com seu negócio. Ainda, se o produto/serviço a ser comercializado possui boa aceitação junto ao público específico daquela região.

Do ponto de vista legal, a lei que regula a locação de imóveis comerciais é a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No momento da locação do ponto comercial, questões contratuais e legais também precisam devidamente observadas e definidas como, por exemplo, o prazo da locação; ressarcimento de benfeitorias que forem realizadas no imóvel; direito de preferência; cláusula de reserva; cláusula de fundo de comércio; definição clara das obrigações e direitos dos inquilinos e locatários; multas por descumprimento contratual, entre outras.

Desta forma, é sempre recomendável e salutar, além do trabalho de campo, a assessoria de um advogado imobiliário especialista em locação, principalmente no que diz respeito a elaboração/análise contratual, bem como orientação em relação às exigências do poder público.

PRAZO CONTRATUAL

Questão importante é a que se relaciona ao tempo do contrato. Na locação comercial, os contratos realizados pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos possibilitam aos inquilinos pleitearem, ao final do período, a renovação compulsória da locação (ainda que sem a vontade do locador), desde que atendidos os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato:

“Lei 8.245/91.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

A possibilidade de renovação compulsória da locação se mostra muito importante para o comerciante inquilino, posto que, com o tempo de atividade no local, o estabelecimento do empreendedor passa a ser conhecido e a fidelizar clientes na região, o que passa a integrar também o chamado “fundo de comércio” . Também pelo fato, em muitos casos, de altos investimentos realizados com a instalação da empresa que, ao depender do prazo da locação, não terão compensado.

Também neste caso do prazo, todavia, é necessária uma análise cuidadosa, tendo em vista que contratos com prazos maiores, ao mesmo tempo que garantem a possibilidade da renovação compulsória, acabam por aumentar o risco e o valor de uma possível multa em caso de rescisão antecipada.

AUTORIZAÇÃO DO PODER PÚBLICO

Imperioso que se verifique também, previamente junto aos órgãos públicos (em especial ao poder público municipal), se a atividade comercial a ser realizada pode ser exercida na região/zoneamento urbano na qual se pretende locar o imóvel, e quais as regras a serem seguidas. Caso contrário, o locatário empreendedor poderá ter um gasto com a locação e instalação, mas poderá não conseguir regularizar e exercer sua atividade.

CONDIÇÕES DO IMÓVEL

O inquilino comerciante precisa estar atento também, no momento da locação, às questões estruturais e de conservação do imóvel. Neste sentido, necessário que se registre, por meio da realização de um laudo de vistoria prévia, as condições do imóvel a ser locado, para que, futuramente, quando do encerramento da locação, não venha o inquilino a ser cobrado por danos/defeitos já existentes ao tempo da locação.

Assim, no momento de locar o imóvel comercial, principalmente no caso de dúvidas em questões jurídico contratuais, importante que se busque a orientação de um advogado especialista na área imobiliária/locações, evitando assim prejuízos e um início ruim para o empreendimento comercial.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200