Os condomínios mistos, compostos por unidades residenciais e lojas comerciais, trazem consigo uma discussão cada vez mais frequente: a loja que possui entrada independente pela rua deve pagar taxa de condomínio da mesma forma que os apartamentos?

A dúvida é legítima e costuma surgir principalmente quando a loja não utiliza elevadores, portarias, corredores internos, áreas de lazer ou qualquer outra estrutura normalmente destinada aos moradores. Afinal, seria justo exigir contribuição integral para serviços dos quais o proprietário da loja não usufrui?

A REGRA GERAL: A LOJA TAMBÉM DEVE CONTRIBUIR

O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa prevista na convenção do condomínio.

Em princípio, portanto, a obrigação de contribuir decorre da própria condição de proprietário da unidade autônoma. Trata-se de obrigação denominada pela doutrina como propter rem, ou seja, vinculada ao próprio imóvel.

Sob essa perspectiva, pouco importa se o proprietário utiliza ou não determinados equipamentos ou áreas comuns. O simples fato de integrar o condomínio já gera a obrigação de contribuir para sua manutenção.

ONDE SURGE A CONTROVÉRSIA

A discussão se torna mais complexa quando determinadas despesas dizem respeito exclusivamente ao uso residencial. Imagine uma loja que não utiliza elevadores, não acessa corredores internos, não possui vagas de garagem, não utiliza salão de festas, academia, playground ou piscina. Nessas situações, surge um questionamento cada vez mais presente:

É razoável exigir que essa unidade arque integralmente com despesas destinadas a estruturas ou serviços que não utiliza?

Embora não exista resposta única para todos os casos, a questão vem sendo debatida por proprietários, administradores e operadores do Direito.

A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO É ABSOLUTA?

Muitos entendem que a discussão termina quando a convenção estabelece expressamente o critério de rateio. Entretanto, a questão merece reflexão mais aprofundada.

A convenção possui força obrigatória e constitui verdadeira lei interna do condomínio. Todavia, como qualquer ato jurídico, não está imune ao controle judicial. Em nosso sistema jurídico, cláusulas convencionais podem ser submetidas à análise dos princípios da razoabilidade, proporcionalidade, boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa.

Assim, o simples fato de determinado critério constar da convenção não impede, por si só, o exame judicial de sua aplicação em situações concretas.

Merece registro, ainda, que o critério da fração ideal possui origem histórica ligada à própria formação dos condomínios edilícios e à divisão dos custos de construção do empreendimento. Com o passar dos anos, contudo, passou a ser amplamente utilizado também para o rateio das despesas de conservação e manutenção, circunstância que alimenta o debate acerca da adequação desse critério em determinadas situações específicas, especialmente quando se trata de lojas com acesso independente e reduzida utilização dos serviços comuns.

A IMPORTÂNCIA DA DISTINÇÃO ENTRE DESPESAS ESTRUTURAIS E DESPESAS DE UTILIZAÇÃO

Nosso entendimento é o de que a análise da questão passa pela necessária distinção entre despesas estruturais e despesas relacionadas à efetiva utilização dos serviços e equipamentos do condomínio.

As despesas estruturais dizem respeito à própria existência e conservação do empreendimento, como fundações, fachadas, cobertura, seguros, administração geral e demais elementos indispensáveis à preservação do patrimônio comum. Sob essa perspectiva, entendemos ser plenamente justificável que as lojas, mesmo com entrada independente, contribuam para as despesas estruturais do condomínio, uma vez que também se beneficiam da preservação, valorização e segurança do empreendimento.

Já as despesas de utilização estão ligadas a serviços e equipamentos utilizados diretamente pelos moradores ou por grupos específicos de unidades. Em relação a estas, parece-nos razoável questionar a cobrança integral de determinadas despesas relacionadas exclusivamente ao uso de serviços ou equipamentos dos quais a unidade comercial não usufrui.

Essa distinção encontra amparo, inclusive, no artigo 1.340 do Código Civil, segundo o qual as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem àqueles que delas se servem:

“Código Civil. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.

Embora a aplicação do dispositivo aos condomínios mistos exija análise cuidadosa do caso concreto, entendemos que sua existência reforça a possibilidade de questionamento da cobrança de despesas vinculadas a serviços e estruturas que não são efetivamente utilizados pela unidade comercial.

Assim, em situações específicas, a aplicação indiscriminada de critérios de rateio pode gerar distorções incompatíveis com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, legitimando a discussão judicial acerca da adequação da cobrança.

Isso não significa, evidentemente, que toda loja com entrada independente possua direito automático à isenção ou redução de suas contribuições condominiais. Cada condomínio possui sua própria convenção, seu regimento interno, seu memorial de incorporação e características arquitetônicas específicas.

Há empreendimentos em que as lojas efetivamente compartilham diversas estruturas e serviços com as unidades residenciais. Em outros, a autonomia das unidades comerciais é praticamente completa.

Por essa razão, compartilhamos do entendimento de que qualquer discussão acerca da revisão dos critérios de rateio deve partir da análise concreta da documentação condominial, da efetiva utilização das áreas comuns e da natureza das despesas cobradas.

Verificada situação de manifesta desproporção entre os valores exigidos e os benefícios efetivamente usufruídos pela unidade comercial, especialmente quando a cobrança recai sobre serviços e equipamentos que não são utilizados pela loja ou cuja utilização é meramente residual, entendemos ser plenamente legítimo o questionamento judicial do critério adotado.

Nessas hipóteses, mostra-se possível buscar perante o Poder Judiciário a revisão da forma de cobrança, adequando-a aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Evidentemente, o simples inconformismo com a cobrança não é suficiente para justificar sua revisão. A discussão deverá estar acompanhada de elementos concretos capazes de demonstrar a autonomia da unidade comercial e a efetiva ausência de utilização dos serviços ou equipamentos cuja cobrança se pretende questionar.

Por fim, a simples existência de previsão convencional não impede o controle judicial de situações manifestamente desproporcionais. Quando a unidade comercial possui efetiva autonomia em relação às áreas e serviços residenciais, e a cobrança não guarda correspondência razoável com os benefícios efetivamente recebidos, mostra-se legítima a discussão acerca da adequação do critério de rateio adotado pelo condomínio.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI – Período 2023 a 2025. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Período 2022 a 2024. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200