O dever de conservação das áreas e equipamentos comuns do condomínio não é mera orientação administrativa. Trata-se de obrigação legal expressamente prevista no artigo 1.348 do Código Civil, que impõe ao síndico o encargo de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade de gestão que ultrapassa a administração financeira. Ele se torna o responsável direto pela integridade estrutural da edificação e pela regularidade dos serviços essenciais ao funcionamento do condomínio.

Nos termos do artigo 1.331, §2º, do Código Civil, são partes comuns o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, bem como todas as demais áreas e equipamentos utilizados em comum pelos condôminos. Elevadores, portões automáticos, fachadas, lajes, escadas, corrimãos, garagens, sistemas elétricos, playgrounds e piscinas integram esse conjunto. Assim, a conservação dessas estruturas não pode ser tratada como medida eventual. A obrigação é permanente e preventiva.

O DEVER DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Manutenção não significa apenas reparar o que já está quebrado. Significa evitar que o problema surja. Compete ao síndico contratar revisões periódicas, manter contratos de manutenção regular de elevadores e sistemas de segurança, acompanhar inspeções técnicas, verificar condições estruturais aparentes e adotar providências diante de qualquer sinal de desgaste que possa evoluir para risco. A omissão na manutenção transforma deterioração natural em potencial perigo. Importante destacar que, quando se trata de obras ou reparos necessários, o síndico não depende de autorização prévia da assembleia para agir. O artigo 1.341, §1º, do Código Civil dispõe que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização. A assembleia delibera sobre questões ordinárias, mas não pode servir de justificativa para a paralisação de providências urgentes ou indispensáveis à segurança da edificação. Se há infiltração em laje comum, risco estrutural em área de lazer, falha elétrica ou desgaste evidente em equipamento coletivo, a providência deve ser imediata. A inércia amplia o dano e, consequentemente, as responsabilidades.

O DIREITO DOS CONDÔMINOS À CONSERVAÇÃO

Se ao síndico incumbe o dever de conservar, aos condôminos assiste o direito de exigir tal conservação. O próprio artigo 1.341, §1º, do Código Civil autoriza que, em caso de omissão do síndico, qualquer condômino realize as obras ou reparações necessárias. Nessas hipóteses, uma vez comprovada a urgência e a necessidade da intervenção, poderá o condômino buscar o reembolso das despesas suportadas, evitando-se que a inércia administrativa agrave o dano ou exponha a coletividade a risco.

Ainda, persistindo a omissão pela administração do condomínio, é possível ao(s) condômino(s) buscar a tutela judicial para compelir o condomínio a realizar as obras necessárias.

O síndico atua como mandatário da coletividade. Sua função não é pessoal, mas institucional. A ausência de manutenção adequada pode caracterizar administração negligente, ensejando destituição, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, quando houver irregularidade ou gestão incompatível com os interesses do condomínio.

RESPONSABILIDADE CIVIL EM CASO DE OMISSÃO

Quando a falta de manutenção gera dano, incide a responsabilidade civil, com fundamento nos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Se a omissão na conservação de área comum resultar em prejuízo material ou moral a morador ou terceiro, o condomínio poderá ser responsabilizado pelos danos decorrentes. A obrigação de indenizar surge da violação do dever de diligência imposto pela lei.

Em determinadas circunstâncias, a responsabilidade pode alcançar pessoalmente o síndico, sobretudo quando demonstrada negligência grave, ciência prévia do risco e ausência de providências adequadas. O descumprimento do dever previsto no artigo 1.348 pode caracterizar culpa pessoal do gestor.

Não se trata de responsabilização automática, mas de análise concreta da conduta. A omissão reiterada ou consciente diante de situação de risco pode afastar a proteção institucional e gerar responsabilidade individual.

POSSÍVEL RESPONSABILIDADE PENAL

A depender da gravidade da omissão e das consequências produzidas, a conduta pode ultrapassar a esfera cível.

Se a ausência de manutenção resultar em lesão corporal ou até mesmo morte, poderá haver apuração de responsabilidade penal, a título de culpa, quando caracterizada negligência na adoção de medidas que eram juridicamente exigíveis.

A gestão condominial envolve dever objetivo de cuidado. O síndico não pode ignorar sinais de risco ou deixar de adotar providências técnicas adequadas. A omissão, quando previsível o resultado e evitável o dano, pode ter reflexos além da esfera patrimonial.

A OMISSÃO DO SÍNDICO E A PERDA DO PRAZO DE GARANTIA DA CONSTRUTORA

Há ainda situação recorrente que merece especial atenção: a omissão do síndico diante de vícios construtivos existentes no edifício e a consequente perda do prazo de garantia junto à construtora.

Edificações novas estão sujeitas a prazos de garantia previstos em lei e nas normas técnicas aplicáveis, especialmente no que se refere a vícios aparentes e ocultos. O artigo 618 do Código Civil estabelece que o construtor responde, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra. Além disso, há prazos específicos para vícios construtivos que devem ser observados. Ocorre que tais garantias não são eternas. Exigem atuação diligente da administração condominial.

Compete ao síndico acompanhar a edificação nos primeiros anos após a entrega, promover vistorias técnicas, reunir reclamações dos condôminos e, constatados problemas estruturais ou falhas construtivas, notificar formalmente a construtora dentro dos prazos legais.

A inércia pode gerar prejuízo irreparável ao condomínio. Se o síndico deixa transcorrer o prazo de garantia sem adotar providências, poderá inviabilizar o direito do condomínio de exigir reparação da construtora, transferindo à coletividade custo que poderia ser suportado pelo responsável originário pela obra.

Nessa hipótese, a omissão não se limita a falha administrativa. Pode caracterizar negligência na gestão, ensejando responsabilização civil do próprio síndico pelos prejuízos suportados pelo condomínio, sobretudo quando demonstrado que havia ciência dos vícios e possibilidade concreta de atuação dentro do prazo legal.

A perda do prazo de garantia por inércia administrativa representa violação direta ao dever de diligência previsto no artigo 1.348 do Código Civil. O síndico deve atuar de forma preventiva não apenas na manutenção cotidiana, mas também na defesa dos direitos do condomínio perante terceiros, inclusive construtoras.

O exercício da função de síndico exige consciência das responsabilidades assumidas. O dever de conservação das áreas comuns não é acessório da gestão, mas seu núcleo central. A integridade da estrutura do edifício e a segurança dos moradores dependem de atuação diligente, preventiva e técnica. A manutenção adequada evita prejuízos, reduz conflitos e preserva o patrimônio coletivo. Mais do que isso, cumpre a finalidade jurídica do cargo, que é a defesa dos interesses comuns.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI – Período 2023 a 2025. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Período 2022 a 2024. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200