A fachada do edifício é considerada parte comum do condomínio. Sua padronização e estética influenciam diretamente na valorização do condomínio, de seus apartamentos, salas e lojas.

É proibido ao condômino, unilateralmente, alterar a estética da fachada, sua cor, forma, esquadrias e demais partes externas da edificação. Neste sentido é a determinação do artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, que impõe, como um dos deveres do condômino: "Código Civil. Art. 1.336. são deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas".

A regra visa evitar a descaracterização da arquitetura original do prédio. Se cada um pudesse alterar as características da fachada conforme seu gosto pessoal, por certo ficaria afetada a harmonia estética da edificação, com a desvalorização do patrimônio de todos os condôminos.

Importante ressaltar que a fachada corresponde tanto à parte externa do edifício, formada pela frente, laterais e fundo do ´prédio, como também pelas partes internas, constituídas pelos corredores, halls sociais, garagens e pelas portas dos apartamentos que, também, não podem ter seu padrão/formato alterado individualmente por cada morador.

Para a alteração da fachada é necessária a aprovação unânime de todos os condôminos, conforme determina o parágrafo 2º, do artigo 10, da Lei 4.591/64: "Lei 4.591/64. Art. 10. 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos" .

REDES DE PROTEÇÃO DE NYLON

O Poder Judiciário tem entendimento majoritário de que não constitui alteração da fachada a instalação de redes de proteção de nylon nas janelas e varandas. Além de entender que não causam prejuízo estético à fachada, é levado em consideração a questão da segurança, principalmente das crianças.

ENVIDRAÇAMENTO DA FACHADA

Da mesma forma, o Judiciário tem entendimento predominante de que não constitui alteração da fachada o envidraçamento das sacadas. Todavia, o envidraçamento é aceito desde que discreto, com vidros transparentes e caixilhos finos, sendo mantida a característica de "sacada".

É considerada alteração de fachada realizar o envidraçamento de sacadas com a colocação de cortinas nos vidros, alteração dos pisos e retirada das esquadrias externas, transformando a sacada em um prolongamento da sala ou dos quartos.

Referida prática, além de descaracterizar a fachada, pode acarretar ainda a aplicação de multa ao condomínio, por parte da administração municipal. É que a transformação da sacada em extensão de cômodos do apartamento torna a edificação irregular, com desrespeito ao projeto aprovado, inobservância do coeficiente máximo de aproveitamento e alteração da área útil, o que interfere diretamente no cálculo do IPTU.

INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO

Para a instalação de ar condicionado, primeiramente, deverá ser observado o que prevê a convenção. Algumas proíbem a instalação. Quando for permitida, a instalação deverá ser realizada de maneira padronizada, de forma a não interferir na estética da fachada.

CORTINAS E ROUPAS NA JANELA

Para manter a padronização da fachada, ideal que os regimentos internos determinem que as cortinas também observem certo padrão de cores e estilo, não destoando de forma grosseira. Ainda, deve ser vedado colocar nas janelas lençóis e toalhas, bem como dependurar roupas, transformando as janelas em varais, o que agride a estética e desvaloriza o condomínio e, consequentemente, o patrimônio de todos.

Desta forma, em todas as situações acima, caberá à administração do condomínio impedir obras, instalações e comportamentos que descaracterizem e depreciem a fachada. A atuação poderá se dar por meio administrativo, com o envio de notificação e aplicação de multa e, persistindo a situação, com medidas na esfera judicial.

Marcus Monteiro, Advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats.: (31) 99504-4541. E-mail: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e Face: marcusmonteiroadvogado.