A locação de imóveis sempre foi, para muitos proprietários, uma fonte legítima de renda, seja para complementar o orçamento mensal, seja como estratégia de investimento patrimonial. Durante anos, essa atividade conviveu com certo grau de informalidade, especialmente no que se refere à questão tributária, muito em razão da dificuldade prática de fiscalização. Esse cenário, contudo, está mudando de forma clara e definitiva, sobretudo a partir do ano de 2026.

Com a consolidação da Reforma Tributária e a implementação de novos mecanismos de controle e cruzamento de dados, os aluguéis passam a ocupar posição importante no radar da Receita Federal. Não se trata de alarmismo, mas de uma constatação objetiva: o ambiente fiscal será mais integrado, tecnológico e rigoroso. O locador que não se preparar corre o risco de enfrentar questionamentos, autuações e problemas fiscais que, até pouco tempo, pareciam distantes.

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 , instituiu o chamado IVA dual , composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses novos tributos substituem antigos impostos incidentes sobre o consumo e trouxeram uma novidade relevante: a locação de imóveis passou a ser enquadrada, para fins tributários, como operação de fornecimento de bens e serviços, sujeita, em determinadas hipóteses, à incidência do novo sistema.

É importante esclarecer que nem todo locador pessoa física será automaticamente atingido por essa nova tributação. A própria legislação estabeleceu critérios objetivos. Em regra, a incidência do IBS e da CBS sobre aluguéis recebidos por pessoa física ocorrerá quando houver, cumulativamente, a titularidade de mais de três imóveis destinados à locação e a obtenção de receita anual superior a R$ 240.000,00. Além disso, mesmo quem possui apenas um ou dois imóveis poderá ser alcançado caso a renda anual com aluguéis ultrapasse R$ 288.000,00. Nesses casos, o critério determinante deixa de ser a quantidade de imóveis e passa a ser o volume da receita.

O ponto sensível está no efeito prático dessa mudança. O locador pessoa física já estava sujeito ao Imposto de Renda, com alíquotas que podem chegar a 27,5%. Em determinadas situações, passa-se a somar a esse ônus a incidência do IBS e da CBS, ainda que com redutores previstos em lei. O resultado pode ser uma carga tributária mais elevada, incidente sobre o valor bruto do aluguel recebido.

Paralelamente à mudança legislativa, avança a estrutura de fiscalização. A criação e consolidação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representa uma verdadeira virada de chave. Trata-se de um banco nacional de dados que reunirá informações de todos os imóveis urbanos e rurais, integrando registros imobiliários, dados cadastrais e informações compartilhadas entre União, estados e municípios. Na prática, isso permitirá o cruzamento automático de dados sobre propriedade, domicílio fiscal, contratos, movimentações financeiras e declaração de rendimentos.

Com esse nível de integração, práticas antes comuns — como recebimento de aluguéis “por fora”, pagamentos em espécie ou simples omissão de rendimentos — passam a ser facilmente detectáveis. O risco fiscal deixa de ser abstrato e passa a integrar a realidade concreta do locador.

A IMPORTÂNCIA DA ORGANIZAÇÃO JURÍDICA DA LOCAÇÃO

Diante desse novo cenário, é fundamental destacar um ponto que muitas vezes é negligenciado: a regularidade tributária começa, quase sempre, pela organização jurídica da locação. Não se trata apenas de imposto, mas de estrutura, documentação e forma correta de exploração do imóvel.

Contratos de locação mal redigidos, inexistentes ou firmados de maneira informal tendem a gerar uma cadeia de problemas: dificuldade de comprovação dos rendimentos, insegurança quanto à forma de pagamento, conflitos com inquilinos, questionamentos fiscais e, em alguns casos, problemas sucessórios e patrimoniais. Em um ambiente de fiscalização mais rigorosa, essas fragilidades passam a ter consequências práticas.

Um contrato de locação bem elaborado, claro e adequado à realidade do imóvel e das partes é uma das principais ferramentas de proteção do locador. É por meio dele que se define a forma de pagamento, a destinação do imóvel, as responsabilidades do inquilino, os encargos envolvidos e os meios de prova da relação locatícia. Mais do que um simples instrumento formal, o contrato passa a ter papel central na organização jurídica e patrimonial da locação.

Além disso, a análise da forma como o patrimônio imobiliário está estruturado — quantos imóveis existem, em nome de quem estão registrados, como são explorados e qual a finalidade de cada um — tornou-se medida de prudência. Muitas vezes, o locador não percebe que pequenas irregularidades jurídicas, toleradas no passado, podem se tornar pontos sensíveis diante da nova realidade fiscal.

Nesse contexto, a atuação do advogado especializado em Direito Imobiliário ganha relevância. Não se trata de substituir o contador ou o tributarista, mas de atuar naquilo que é próprio da advocacia: a organização jurídica da locação, a prevenção de conflitos, a regularização contratual e a análise dos riscos legais envolvidos na exploração do imóvel.

O momento, portanto, é de revisão e planejamento. Regularizar contratos, formalizar corretamente as locações, compreender os limites legais de incidência dos novos tributos e estruturar juridicamente a exploração do patrimônio imobiliário deixou de ser opção e passou a ser medida de proteção.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI – Período 2023 a 2025. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Período 2022 a 2024. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200