Tem se observado nos contratos de administração de locação, redigidos por muitas imobiliárias, a inclusão da chamada “cláusula de perpetuidade”. Nela se vincula o tempo do contrato de administração ao período em que o imóvel estiver locado (através da imobiliária), ainda que esta locação venha a ser renovada constantemente. Tal situação torna o prazo do contrato de administração indeterminado, o que acaba por “prender” o proprietário do imóvel à imobiliária, indefinidamente, sob pena de multas muitas vezes substanciais. Ocorre que se trata de uma cláusula abusiva, posto que permite às imobiliárias, conforme seu exclusivo interesse, manejar a renovação constante da locação, vinculado “perpetuamente” o proprietário.

Além de abusiva, referida cláusula de “perpetuidade” é nula, posto que ofende o princípio da autonomia da vontade das partes, criando óbices ao direito de escolha do proprietário do imóvel. Gera ainda uma excessiva onerosidade ao proprietário, o que ofende o Código de Defesa do Consumidor – CDC (Lei 8.078/90). Neste ponto, de se destacar que se trata de uma relação de consumo aquela entre a imobiliária (fornecedora do serviço de administração) e o proprietário do imóvel (consumidor).

O CDC, em seu artigo 51, incisos IV e IX, veta as cláusulas excessivamente onerosas e as que retirem do consumidor a possibilidade de conclusão do contrato:

“CDC. Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor”.

Ainda sobre a onerosidade indevida ao consumidor, especifica o mesmo artigo 51 do CDC, em seu § 1º, inciso III, que:

“CDC. Art. 51. § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso”.

Fato é que as imobiliárias devem ser devidamente remuneradas por suas atividades de administração. Da mesma forma, trata-se de clausula legal aquela que estipula multa/penalidade pelo encerramento unilateral, antecipado, de um contrato por prazo determinado. Todavia, não podem as imobiliárias pretenderem se utilizar de artimanhas para tornar os prazos dos contratos de administração indefinidos, indeterminados, com o intuito de “prenderem” os proprietários dos imóveis sob a ameaça de multas/penalidades, o que constitui um abuso que, ocorrendo, deverá ser levado ao Poder Judiciário.

Ademais, se tornando o contrato de administração de locação por prazo indeterminado, que é o que se dá quando se verifica a existência da “cláusula de perpetuidade”, é assegurado ao proprietário, pelo artigo 599 do Código Civil, o direito de encerrar o contrato, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, sem o pagamento de multa:

“Código Civil. Art. 599. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato”.

Assim, o que se aconselha é que, antes de celebrar um contrato de administração de locação, o proprietário do imóvel busque a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário, evitando assim “dores de cabeça” e prejuízos financeiros futuros.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e Membro da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200