Regimes de bens são institutos jurídicos que regulam o direito patrimonial dos cônjuges na constância e na dissolução do casamento. Na legislação brasileira temos 04 (quatro) modalidades, tratadas entre os artigos 1.639 a 1.688 do Código Civil: A comunhão parcial de bens; a comunhão universal; a participação final nos aquestos e a separação total de bens. Cada um deles, com seus regramentos e particularidades, influenciam diretamente nos negócios imobiliários e na esfera patrimonial do casal. Assim, é bastante aconselhável que se tenha uma noção e orientação sobre as normas relacionadas ao regime de bens do casamento no momento de se realizar uma operação imobiliária.

Em relação aos regimes de bens, em síntese, no da comunhão parcial , que é o de regra geral, somente os imóveis adquiridos durante o casamento integram os bens comuns do casal. Aqueles que tiverem sido adquiridos antes pertencem à esfera patrimonial particular do cônjuge que o comprou. Já no caso da comunhão universal , que era a regra no direito brasileiro até 1977, os imóveis pertencem à esfera patrimonial comum do casal, independente de terem sido adquiridos por um deles antes do casamento. No regime da participação final nos aquestos , cada cônjuge possui seu patrimônio próprio mas, no caso de dissolução do casamento, cada um terá direito a 50% dos imóveis adquiridos pelo casal na constância do casamento. Por fim, em se tratando da separação total de bens , todos os imóveis adquiridos, antes ou na constância do casamento, pertencerão exclusivamente àquele que o tiver adquirido.

As regras acima, relacionadas a cada um dos regimes, além da questão de divisão patrimonial, irá influir diretamente nas operações imobiliárias, principalmente no que concerne à necessidade de autorização e assinatura de ambos os cônjuges. Em regra, à exceção do regime de separação total, o casal dependerá do expresso consentimento um do outro para qualquer operação/ato jurídico que envolva bens imóveis. Neste sentido, o artigo 1.647 do Código Civil:

“Código Civil.

Artigo 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiança ou aval; IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação”

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Neste ponto, vale destacar que o artigo 1.648 do mesmo Código Civil permite que um dos cônjuges busque judicialmente suprir a outorga do outro, no caso de uma negativa sem justa razão: “ Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la”

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Uma questão importante, como se denota pelo exposto acima, é que o comprador de um imóvel tenha o cuidado de verificar a certidão de casamento atualizada do vendedor, evitando assim futuras nulidades e problemas em razão da ausência de consentimento do outro cônjuge. Outras questões nas operações imobiliárias também dependerão do tipo do regime de bens adotado pelo casal, razão pela qual se aconselha, como de resto na realização de qualquer operação imobiliária, que se busque a assessoria de um advogado especializado na área.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200