Nada mais complicado em um condomínio que o convívio com um condômino antissocial. Quantos famílias já optaram por mudar de endereço para conseguirem viver em clima de paz! Entende-se por antissocial aquele morador que constantemente adota condutas que ultrapassam os limites do aceitável, perturbando e prejudicando aos demais e tornando praticamente impossível a convivência. Em seus atos, esses moradores, problemáticos, atentam constantemente contra a segurança, o sossego e a saúde da coletividade. Configura também comportamento antissocial a inadimplência deliberada e constante, que prejudica o equilíbrio das finanças condominiais.

Entre as condutas antissociais estão, por exemplo, a realização de barulhos excessivos e comportamentos que atentam contra o pudor e os bons costumes; o uso de agressividade contra os demais moradores, até mesmo pelas vias de fato, causando brigas e desentendimentos constantes; a permanente ausência de respeito as normas da convenção condominial e do regimento interno, principalmente no que diz respeito ao uso das áreas comuns/de lazer; a atitude constante e deliberada de não pagamento das taxas condominiais, entre outros atos lesivos à coletividade.

O Código Civil, em seu artigo 1.336, determina as obrigações do condômino e, no parágrafo único do seu artigo 1.337, prevê penalidade pecuniária para aquele de comportamento antissocial:

“CÓDIGO CIVIL. Art. 1.337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia” .

Outras penalidades aos condôminos antissociais poderão ser também estipuladas na convenção de condomínio. Entretanto, a multa prevista no diploma civil, de 10 vezes o valor da quota ordinária de condomínio, e outras penalidades previstas em convenção, podem não ser suficientes para inibir o condômino antissocial.

DA EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL

O questionamento que se faz, comumente, é se o condômino antissocial pode ser excluído do condomínio. A lei brasileira não é clara quanto à possibilidade ou não de expulsão do condômino antissocial, havendo alguma divergência na doutrina e jurisprudência. O entendimento majoritário, ao qual nos filiamos, é pela possibilidade da limitação do direito de propriedade do condômino antissocial. Todavia, para um posicionamento juridicamente técnico e exato, é necessário diferenciar “exclusão” de “privação”.

O condômino não poderá ser excluído do condomínio (entendimento majoritário), no sentido de perder ou ser obrigado a vender sua unidade, posto que o direito de propriedade é garantido constitucionalmente. Porém, o direito de propriedade não é absoluto, podendo ser limitado em caso de uso abusivo ou em desacordo com a função social da propriedade. Assim, o condômino antissocial poderá ter seu direito de propriedade limitado, no que concerne ao uso próprio do bem.

Poderá o condômino antissocial continuar a exercer seu direito de propriedade, vendendo, alugando ou emprestando seu imóvel, conforme lhe convier, mas poderá ser proibido de residir em sua unidade, tendo sua presença afastada do condomínio.

Obviamente, a “classificação” de um condômino como “antissocial” não poderá ser realizada de forma arbitrária pelo condomínio, sendo que referida privação ao direito de uso do imóvel somente poderá ser decretada judicialmente.

Desta forma, após a aplicação das penalidades previstas no Código Civil e na convenção, e caso permaneçam as atitudes antissociais, poderá o condomínio ajuizar ação de obrigação de não fazer, que obrigue o condômino a cessar suas condutas lesivas e, nesta ação, fazer constar o pedido de privação do uso/moradia do apartamento diretamente pelo condômino antissocial.

Uma segunda corrente entende ainda que, depois da a aplicação das multas e, após decisão judicial determinando a limitação ao direito de propriedade (proibição de residir no imóvel/condomínio), caso o condomínio antissocial continue, de alguma forma, a perturbar a paz dentro do condomínio, poderia ser pleiteada decisão judicial no sentido de sua definitiva exclusão, sendo seu imóvel levado a leilão judicial.

DAS MEDIDAS A SEREM ADOTADAS PELO CONDOMÍNIO

Conforme destacado, é preciso cautela por parte do condomínio ao “classificar” um condômino como antissocial. Não é qualquer tipo de desavença/ocorrência, ou um evento isolado, que fundamentará a aplicação das penalidades e, ao final, um pedido de proibição de uso/exclusão do condômino. Assim, importante que sejam observados os dispositivos legais e a convenção condominial.

Fundamental também que se juntem provas materiais, pela administração do condomínio e pelos demais condôminos prejudicados, com o registro de todos os atos antissociais praticados pelo morador, por meio, por exemplo, do livro de registros do condomínio; de notificações extrajudiciais; por registro em atas de assembleia e aplicação de multas, e por boletim de ocorrência policial. Todo este conjunto probatório será essencial em uma futura ação judicial.

Obviamente, em todos estes procedimentos extrajudiciais por parte da administração do condomínio, principalmente em relação a aplicação de multas, deverá ser garantido ao condômino ao qual se impute o comportamento antissocial, toda a possibilidade do contraditório e da ampla defesa, o que, claro, também será observado em juízo.

Por fim, importante também o apoio e envolvimento entre os condôminos prejudicados e a administração do condomínio, nas medidas a serem tomadas contra o morador antissocial. Não é justo nem produtivo que, neste momento, o síndico fique “sozinho”. Por mais desagradável que a situação se apresente, sempre será pior e mais nocivo a continuidade do convívio com o condômino antissocial.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado