A Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91, em seu artigo 51, garante aos inquilinos, nas locações comerciais, o direito à renovação contratual, por igual período ao da relação já existente. Para tanto, necessária a presença conjunta dos seguintes requisitos, previstos nos incisos do mencionado artigo 51: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Presentes as condições acima elencadas, o inquilino terá direito a renovar a locação comercial, ainda que contra a vontade do locador. Para tanto, poderá fazer uso da Ação Renovatória de Locação, prevista no artigo 71 da mesma Lei 8.245/91. Desta forma, tanto o locador quanto o locatário deverão estar atentos à existência ou não dos requisitos acima mencionados, conforme seja sua vontade garantir ou não o direito automático à renovação da locação.

No caso dos locatários, em razão dos investimentos substanciais muitas vezes realizados, inclusive para adaptação do imóvel ao seu negócio, e em razão também da criação do ponto de identificação comercial, o interesse, na maior parte das vezes, é o de proteger a sua atividade econômica através de um longo prazo de locação. Neste caso, deverão os inquilinos ficarem atentos às exigências do artigo 51 da Lei 8.245/91, para que ao final tenham direito a renovar automaticamente a locação (desde que atendidos os requisitos legais e cumpridas as obrigações contratuais).

Já no caso dos locadores, não tendo eles o interesse que a renovação se imponha automaticamente (como forma de garantir uma liberdade e desvinculação para uma melhor decisão comercial ao final do contrato), da mesma forma terão que se atentar para a presença ou não das condições do artigo 51. Neste caso, contudo, para evitar que se faça presente na relação locatícia, de forma conjunta, os já citados requisitos.

DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

No que concerne à Ação Renovatória de Locação propriamente dita (artigo 71 da Lei 8.245/91), deverá ser proposta pelo locatário dentro do período de 01 (um) ano até no máximo 06 (seis) meses antes do final do prazo do contrato que esteja vigorando. Não distribuída a ação dentro deste período, perderá o inquilino o direito à renovação mediante o procedimento judicial.

Por fim, de se ressaltar ser ilegal a exigência/cobrança pelos locadores aos locatários de luvas ou qualquer outro tipo de taxa para a realização da renovação da locação, proibição esta devidamente expressa no artigo 45 da Lei 8.245/91. Assim, o que sempre se aconselha, tanto a locadores quanto a locatários, é que para a celebração do contrato de locação comercial busquem a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário, como forme de melhor proteger e defender seus direitos e objetivos comerciais, evitando problemas e prejuízos comerciais e financeiros futuros.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e Membro da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200