Infelizmente, não são raros os casos de síndicos que se portam como se fossem os “donos” do prédio, agindo como verdadeiros “déspotas” e criando regras à partir do seu “bel-prazer”. Este comportamento acaba por acarretar um excesso de gestão e uma afronta ao direito de propriedade dos demais condôminos e, em alguns casos, acabam até mesmo por atingir a honra e a dignidade dos demais moradores. Muitos casos têm sido levados à Justiça e o resultado tem sido a condenação tanto do condomínio, quanto pessoalmente do síndico, no dever de indenizar àqueles atingidos pelos atos de excesso da administração condominial.

O instituto da Responsabilidade Civil deriva da Lei, especificamente dos artigos 186,187 e 927 do Código Civil. Tem como objeto a proteção e reparação de danos causados por uma ação ou omissão, negligência ou imperícia, que tenha gerado danos materiais ou morais a terceiros. Também, em razão da conduta daquele que, mesmo no exercício de um direito, extrapole seus limites, gerando prejuízo a outras pessoas. Os danos causados geram o dever de indenizar, conforme determinam os citados artigos:

“Código Civil. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”

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A responsabilidade civil do síndico decorre de suas obrigações legais e/ou convencionais, elencadas no artigo 1.348 do Código Civil. O síndico que extrapolar suas funções, agindo com excesso de mandato, responderá civilmente, além de poder ser destituído da administração, conforme prevê o artigo 1.349 do Instituto Civil:

“Código Civil. Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio .

DA CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO

Como destacado acima, muitos síndicos agem como se fossem os donos do condomínio, quando, em realidade, o condomínio, com suas áreas comuns, pertencem a todos os condôminos. Obviamente, existem regras na convenção e regimento interno do condomínio que, desde que em consonância com a Lei, precisam ser respeitadas por todos, já que se prestam a disciplinar o uso das áreas comuns e a convivência. Todavia, regras que se mostrem contrárias à lei, impedindo o devido uso da propriedade pelos moradores, podem e devem ser questionadas, por serem nulas de pleno direito. Ainda mais se referidas regras nem mesmo constarem da convenção ou regimento, mas, apenas, na “cabeça” do síndico.

Nenhum síndico pode impedir o morador de utilizar as áreas externas, em especial, as de lazer. Assim, causa perplexidade a atitude de alguns gestores em criar limitações para que o morador utilize a academia, a piscina e o salão de festas, por exemplo, como se fosse ele, o síndico, o único dono do edifício. Um exemplo de regra abusiva, vexatória, e passível de indenização, é aquela que obriga o morador a carregar no colo seu cachorro nas áreas comuns do condomínio. Outra, a que impede que visitantes convidados do morador transitem nas áreas comuns (saguão, elevadores, etc) sem o acompanhamento do morador.

“STALKING” EM CONDOMÍNIOS

Existem casos ainda em que o excesso praticado pelo síndico acaba sendo direcionado a apenas um ou alguns moradores, como uma espécie de perseguição direcionada, o que configura o recente instituto legal do “stalking” .

Stalking é uma palavra de origem inglesa que, traduzida para o português, significa perseguição. Recentemente, em 31 de março de 2021, foi aprovada a chamada “Lei do Stalking”, nº.: 14.132/2021, que acrescentou ao Código Penal o artigo 147-A, prevendo o crime de perseguição.

Infelizmente, não são raros os episódios de perseguição e prática reiterada de constrangimentos em condomínios. Fato é que a perseguição acaba deixando o perseguido acuado, abalado psicologicamente, com o emocional em “frangalhos”.

Obviamente, uma situação de stalking não pode ser confundida com um desentendimento ou conflito ocasional. Da mesma forma, o fato do síndico exercer, pelos meios legais, sua prerrogativa/dever de fazer cumprir as normas condominiais, ainda que de forma reiterada contra algum morador, não pode ser considerada uma perseguição. Se um morador, constantemente, infringe as normas do condomínio, cabe ao síndico adotar todos os atos legais para coibir tal comportamento. Claro, nesse dever, não poderá o síndico cometer abusos, expondo o infrator a situações vexatórias e abusivas.

O stalking em condomínios se configura quanto o síndico, sem fundamento, passa a perseguir um morador ou grupo de moradores, criando regras para tentar atingir pessoalmente o morador ou imputando constantemente a ele(s) a prática de infrações não cometidas, ou advertindo/punindo por atos que não constituem qualquer infração às normas condominiais. Ainda quando, mesmo com algum fundamento (alguma infração realmente cometida), o síndico extrapola e passa a expor um morador a situações vexatórias, de constrangimento perante os demais, seja por meio de comunicados, pelas redes sociais (ex.: grupo de whatssap) ou em assembleias, por exemplo.

Conforme já destacado, cabe ressaltar que o síndico que cometer perseguições, além de enquadrar seu comportamento na “Lei de Stalking”, comete abuso de gestão, podendo ser até mesmo afastado, com base no artigo 1.349 do Código Civil.

Em todos os casos, é muito importante que o morador perseguido documente e registre as ocorrências de perseguição para futuras medidas legais. Entre estes meios para registro, podem ser utilizadas notificações; advertências (no caso de perseguição contra o síndico); registro no livro de ocorrências; lavratura de boletins de ocorrência junto a autoridades policiais; testemunhas; e-mails e prints de postagens indevidas nas redes sociais (grupo de whatssap; facebook, instagram etc).

A questão poderá também ser levada para a assembleia condominial, também para efeito de registro. Ainda, no caso em que o comportamento indevido por parte de um condômino, a ele poderão ser aplicadas, na esfera administrativa do condomínio, advertências e multas, obviamente sendo respeitado seu direito de defesa.

Importante que o morador perseguido busque registrar a situação em assembleia. Tal possibilidade inclusive deve ser defendida/garantida pelos demais condôminos posto que, havendo de fato perseguição contra o condômino, poderá ele, além das ações contra o síndico, adotar medidas cíveis de reparação também contra o condomínio o que, em última análise, poderá gerar prejuízo financeiro a toda massa condominial.

Quanto à esfera judicial, repita-se, aquele que for perseguido poderá manejar medidas tanto na área penal como de indenização na esfera cível, com base nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, pela configuração de um ilícito civil passível de indenização. Neste sentido, é altamente recomendável, a quem estiver sofrendo perseguição, que busque a orientação de uma assessoria jurídica, sobre as medidas legais a serem adotadas.

DA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO “DITADOR/PERSEGUIDOR”

Para a destituição do síndico que cometer excessos de gestão, deverá ser convocada a já mencionada assembleia prevista no artigo 1.349 do Código Civil. Referida assembleia poderá ser convocada por ¼ (um quarto) dos condôminos, conforme previsão do § 1º do artigo 1.350 do mesmo Código Civil. Para esta convocação, poderá ser utilizado um abaixo-assinado.

Obviamente, a convocação da assembleia deverá estar devidamente fundamentada. É fundamental que os condôminos tenham subsídios que comprovem as práticas de má gestão, sob risco de futura anulação da assembleia realizada.

No edital de convocação deverá constar a razão/fundamento para a destituição do síndico. Todavia, necessário estar atento aos termos utilizados no edital de convocação, para que não se configure crime de injúria, calúnia ou difamação. Basta que conste no edital “convocação para destituição do síndico em função de prática de irregularidades”, ou por “ausência de prestação de contas”, conforme for o caso.

Quanto ao quórum para destituição, já foi pacificado pelo Judiciário o entendimento de que o síndico poderá ser destituído por maioria simples dos votos dos presentes à assembleia (50% dos presentes mais 01).

Obviamente, até por uma questão constitucional, deverá ser dada a oportunidade ao síndico para, querendo, apresentar sua defesa. Deverá ser o síndico notificado e, ainda, oportunizado a ele tempo na assembleia para apresentação de sua defesa. Tendo sido convocada a assembleia sem a existência de fundamentação para a destituição do síndico, ou não tendo sido oportunizado ao síndico o exercício de defesa, a destituição poderá ser anulada judicialmente.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200