É comum que as pessoas tenham desejo de realizar reformas e obras de melhoria em seus apartamentos. Trata-se de uma prerrogativa diretamente ligada ao direito de propriedade, que garante o uso e gozo do bem por seu proprietário.

Ocorre que este exercício do direito de propriedade, de realizar reformas e obras nas unidades residenciais, encontra limitações legais quando as obras/reformas colocarem em risco o conjunto da edificação.

Inicialmente, para entender a aplicação do Direito, é importante destacar o conceito de reforma/obra. A Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT define "REFORMA" como sendo toda alteração na edificação que tenha como objetivo recuperar, melhorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso e segurança, e que não se configure como "simples manutenção".

São consideradas "simples manutenção", por exemplo, serviços de pintura e pequenos reparos elétricos e hidráulicos. Já "obras" ou "reformas" são, por exemplo, a troca de pisos e esquadrias externas, o fechamento de sacadas e varandas, e outras intervenções capazes de afetar a estrutura da edificação.

Muitos condôminos, sem conhecimento técnico e assessoria de profissionais especializados, acabam realizando obras em seus apartamentos que podem comprometer a estrutura e colocar em risco a segurança do edifício e dos demais moradores. É o caso, por exemplo, da remoção de parede interna do apartamento, o que pode causar prejuízos estruturais e toda a edificação.

Em 2014 entrou em vigor a norma NBR 16.280/2014, da ABNT, que define parâmetros para a realização de obras/reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns.

Referida norma da ABNT determina àquele que for realizar uma reforma/obra, entre outras medidas, que contrate profissional especializado (arquiteto ou engenheiro) antes de iniciar as obras em sua unidade condominial. Ainda, que encaminhe à administração do condomínio, para aprovação, o plano de obras que pretende realizar.

Ocorre que, infelizmente, a maior parte das pessoas não adota estes procedimentos. O resultado de uma obra indevida ou mal realizada pode acabar em enormes prejuízos materiais e, até mesmo, em tragédias. Neste ponto, é sempre importante ressaltar que o condômino responderá por perdas e danos e por demais consequências advindas da obra irregular, até mesmo na esfera criminal.

O Código Civil, de maneira um tanto quanto óbvia, é bastante claro ao prescrever, em seu artigo 1.336, inciso II, que é dever do condômino "não realizar obras que comprometam a segurança da edificação".

À administração do condomínio, na pessoa do síndico, compete vistoriar as reformas (não confundir com os procedimentos de "simples manutenção") que estejam sendo realizadas nas unidades condominiais, como forma de impedir a realização de obras irregulares que coloquem em risco a edificação.

Referida competência do síndico, para vistoriar, está consignada no artigo 1.348, II, do Código Civil, onde se determina que compete ao síndico "representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns".

Neste sentido, a atuação do síndico, para evitar a realização de obras irregulares, pode se dar na esfera administrativa e/ou judicial.

Administrativamente, deverá o síndico, no decorrer da obra, verificar se está sendo seguindo o plano de reforma apresentado. Caso contrário, o síndico poderá notificar o condômino para que cesse as atividades, como também, aplicar multa. Poderá, ainda, proibir a entrada de materiais ou prestadores de serviço no edifício.

Já na esfera judicial, poderá o síndico recorrer a assessoria jurídica para a propositura de uma ação de nunciação de obra nova ou ação de obrigação de não fazer.

De se salientar que, em caso de omissão do síndico, qualquer condômino também poderá propor referidas ações judiciais para fazer cessar a obra/reforma irregular.

Importante, desta forma, que tanto aquele condômino que desejar realizar uma obra, quanto o síndico, tenham os cuidados necessários. O condômino para que não venha a responder por perdas e danos e demais consequências, no caso de uma obra danosa. O síndico, para que não venha responder por omissão.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats.: (31) 99504-4541. E-mail: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e Face: marcusmonteiroadvogado.