A compra da “casa própria” ou de qualquer outro bem imóvel é, sem dúvida alguma, a principal aquisição material da grande maioria das pessoas. Trata-se, para muitos, do projeto de uma vida inteira, no qual são aplicadas as economias juntadas por toda uma vida. Representa, assim, a concretização de um importante sonho de pessoas, casais e suas famílias. Muitas vezes, a aquisição do imóvel é o ponto de partida para a constituição de uma família.

Por se tratar de uma transação realizada, em regra, poucas vezes na vida (uma ou duas), o mais comum é que a maioria não possua experiência e conhecimentos necessários para a realização deste importante negócio. Soma-se a isso o fato das transações imobiliárias apresentarem questões complexas e riscos que, se não forem analisados de forma devida e prévia, podem acarretar prejuízos e muita dor de cabeça. O sonho, em muitos casos, pode acabar se transformando em pesadelo...

E prova disso é o grande número de ações judiciais relacionadas à compra e venda de imóveis, que abarrotam nossos Tribunais. Por esta razão, no momento da aquisição do imóvel, é aconselhável que as pessoas busquem a assessoria de profissionais especializados na área imobiliária.

É necessário, antes da concretização do negócio e assinatura do contrato, verificar uma série de documentos e informações, além de se atentar devidamente às cláusulas contratuais. É fundamental que se garanta que as tratativas celebradas estejam devidamente consignadas no contrato. Ainda, que as cláusulas sejam devidamente compreendidas, evitando-se equívocos sobre o negócio e até mesmo “pegadinhas”, principalmente quando o imóvel é adquirido diretamente junto a grandes construtoras.

A contratação de um advogado, para acompanhamento do negócio e análise da documentação, informações e contrato, para alguns pode representar um “custo a mais”. Todavia, trata-se de um valor ínfimo em relação ao total do negócio e, incomparável, se levando em consideração o potencial prejuízo que um negócio mal feito pode acarretar.

DOS CUIDADOS NECESSÁRIOS

É muito importante uma análise prévia de toda a documentação, tanto do imóvel quanto da pessoa do vendedor. Entre documentos e informações, necessário que se exija, para análise e verificação, entre outros: A certidão atualizada de registro do imóvel; a certidão de regularização da construção perante o poder público; as certidões negativas de ônus reais e pessoais, como forma de se constatar a inexistência de penhoras e/ou outros gravames e impedimentos judiciais.

Fundamental, da mesma forma, que se solicite as certidões de quitação do IPTU e das taxas condominiais (se se tratar de um imóvel em condomínio edilício), além de se verificar a regularidade em relação às contas de água e luz. É que, importante destacar, tais despesas acompanham o imóvel e, acaso existentes, passam a ser de responsabilidade do adquirente. No caso das despesas condominiais, referida previsão encontra-se no artigo 1.345 do Código Civil: “Código Civil. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” .

No que tange à pessoa do vendedor, importante conferir seus documentos pessoais; verificar seu estado civil e exigir suas certidões negativas, tanto perante as fazendas públicas municipal, estadual e federal, quanto ao Poder Judiciário (estadual; federal; trabalhista). Trata-se de uma forma de evitar futuras penhoras sobre o bem e imputação da prática de fraude a credores ou à execuções. Muitas vendas podem ser anuladas, em prejuízo do comprador, mesmo ele tendo pago parte ou todo o valor do imóvel, em decorrência de processos judiciais nos quais se verifiquem que o imóvel não poderia ter sido vendido.

IMÓVEIS NA PLANTA

Outra questão que exige bastante cuidado e análise, e que, infelizmente, gera diversas ações na Justiça, diz respeito à compra de imóveis na planta. É indispensável que o comprador pesquise sobre a incorporadora responsável pela construção, verificando se a mesma possui “fôlego financeiro” para implantação do empreendimento. Sempre que possível, necessário verificar o histórico das obras realizadas pela incorporadora, se foram entregues dentro do prazo e etc.. Neste ponto, a internet e os sites de reclamação são importantes fontes de consulta.

Fundamental também que o comprador analise toda a documentação relacionada ao empreendimento. Referida documentação, conforme determina o artigo 32 da Lei de Incorporações – Lei 4.591/64, deverá estar obrigatoriamente arquivada/registrada perante o cartório de registro de imóveis, devendo ser apresentada pela incorporadora.

Outra questão imprescindível na compra do imóvel, seja ele usado ou na planta, é a realização do registro do contrato/escritura de compra e venda no cartório de imóveis. A pessoa só é dona após o efetivo registro! Um grave erro que se pode cometer, principalmente na compra de imóveis na planta, é deixar de providenciar ou adiar o registro da compra perante o cartório. Sem o registro não há transmissão da propriedade para o comprador. Neste caso, haverá o risco do imóvel ser penhorado ou sofrer alguma restrição judicial em razão de dívida por parte do vendedor que ainda figure como proprietário do bem na matrícula do imóvel.

Assim, em todos os casos acima, e em outros envolvendo transações imobiliárias, importante o assessoramento de um advogado especializado que, por certo, com conhecimento técnico e experiência, poderá orientar devidamente no momento da aquisição do bem imóvel, evitando prejuízos e garantindo, juridicamente, a concretização do projeto de aquisição do imóvel, da tão sonhada “casa própria”.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado