Criada em 1997, por meio da Lei 9.514/97, a alienação fiduciária de imóveis é um modelo de garantia utilizado, hoje, em grande parte dos financiamentos imobiliários no país. Nela, a salvaguarda é o próprio bem adquirido. O comprador, ao financiar a compra, junto à instituição financeira, assume a posição de devedor (fiduciante), transferindo a propriedade do imóvel ao banco credor (fiduciário). Fica o comprador/devedor, em realidade, na simples posse do bem. Somente após adimplido integralmente a financiamento, o comprador (fiduciante) voltará a ser proprietário do imóvel.

Em que pese os defensores da alienação fiduciária alegarem que o instituto surgiu para fomentar os negócios e fortalecer os contratos de financiamento imobiliário, a realidade é que referida garantia foi instituída por meio de lobby e instrumento de poder econômico das instituições financeiras, em substituição à hipoteca, que não mais satisfazia os interesses dos bancos financiadores.

É que a hipoteca gerava um procedimento judicial demorado, o que não era de interesse do sistema financeiro bancário. Com o advento da Lei 9.514/97, os bancos credores passaram a ter uma resposta mais rápida e eficiente ao cobrarem o devedor inadimplente (comprador/fiduciante).

Com a alienação fiduciária, deixando o devedor de pagar o financiamento, basta ao credor notificá-lo, via cartório de registro de imóveis, constituindo-o em mora. Persistindo a inadimplência, a propriedade do bem poderá ser consolidada em nome do credor/fiduciário, que, assim, poderá realizar a venda do imóvel através de leilão. Todo o tramite se dará na esfera extrajudicial, de forma rápida, bastando simples notificação de cobrança que, não atendida, acarretará a perda do imóvel. Neste sentido, a Lei 9.514/97:

Lei 9.514/97. Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel .

DA FALTA DE CONHECIMENTO E INFORMAÇÕES AOS ADQUIRENTES FIDUCIANTES

A maior parte das pessoas não está familiarizada com o negócio de compra e venda de imóveis, nem com financiamentos relacionados a esta operação. Trata-se de uma aquisição (imóveis) realizada, pela grande maioria, uma ou duas vezes na vida. Ao mais das vezes, quem se submete a um financiamento na modalidade de “alienação fiduciária”, nem mesmo sabe completamente o que está contratando e seus riscos inerentes.

Não há, por parte das instituições financeiras, um prévio e detalhado esclarecimento sobre a operação que, na verdade, coloca do tomador/fiduciante na simples condição de detentor do imóvel. De se verificar a “sutileza” da operação relacionada a alienação fiduciária de imóveis: Não se dá, em verdade, um imóvel em garantia de uma dívida. Se “adquire” um bem que nem, de fato e direito, nem chega a ser do comprador. Trata-se, em realidade, de uma condição futura de compra. Até o pagamento integral do financiamento, a dona do imóvel é, na verdade, a instituição financeira credora.

DA PERDA DO IMÓVEL “ADQUIRIDO”

Pode ocorrer do comprador pagar 70%, 80%, 90% do financiamento e, ficando em mora, perder o imóvel. E pior, sem o devido processo legal (posto se tratar de um procedimento extrajudicial). Infelizmente, quem não pode adquirir sua moradia pagando à vista (o que representa a maioria das pessoas), sujeita-se às prestações mensais com obrigação de mantê-las absolutamente em dia. Em uma economia como a nossa, cheia de incertezas e crises, trata-se de um grande risco.

Para agravar a situação, em razão do mencionado desconhecimento por parte da maioria, sobre as regras e riscos relacionados à alienação fiduciária, se algum evento altera a situação econômica, muitos devedores, na ordem de prioridade dos pagamentos, acabam não priorizando o adimplemento do financiamento imobiliário, o que constitui grave erro. Com o passar do tempo, o devedor acaba recebendo em sua residência uma notificação de cobrança enviada pelo cartório de registro de imóveis. Desinformado, muitas vezes simplesmente guarda o documento na gaveta , sem saber que o não pagamento irá gerar, incontinente, a perda imóvel. Não é raro que o devedor apenas perceba o ocorrido quando chega à sua casa o novo proprietário, requerendo o despejo. O grande número de imóveis levados a leilão pela Caixa Econômica Federal, infelizmente, é um exemplo desta situação...

DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL DOS JUROS/PARCELAS DO FINANCIAMENTO

Todavia, podem ocorrer casos de aplicação indevida de taxas de juros, com amortização negativa do saldo devedor. Trata-se de situações em que, mesmo o devedor realizando devidamente o pagamento do financiamento, não se verifica a diminuição do saldo devedor. Isto pode se dar, em muitas situações, pela aplicação indevida, pelas instituições financeiras, de juros compostos ao saldo devedor o que, de fato, eleva indevidamente a dívida, tornando-a, às vezes, impagável.

Ao planejar a tomada do empréstimo/financiamento, o adquirente/fiduciante, em regra, calcula o valor das parcelas que pagará mensalmente, o tempo de pagamento, a redução do saldo devedor e do valor mensal e etc. Ocorre que a prática ilícita pela instituição financeira quanto a aplicação dos juros e amortização do saldo devedor gera um claro desequilíbrio contratual.

Assim, verificando-se a cobrança indevida, poderá ser promovida uma ação judicial revisional de juros, parcelas e saldo devedor do financiamento imobiliário. Nesta mesma ação deverá ser requerida uma tutela de urgência para se evitar a consolidação do imóvel em nome da instituição financeira, em razão da suspensão do pagamento das parcelas questionadas.

Em todos os casos, seja no de cobranças indevidas, seja, principalmente, antes de se contratar a modalidade de alienação fiduciária imobiliária, o que se aconselha é a busca por uma assessoria jurídica preventiva, na qual poderão ser devidamente apontadas e explicadas todas as questões e riscos envolvendo esta operação imobiliária.

Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200