Ao adquirir um imóvel é obrigação tributária do comprador o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Trata-se de um tributo de competência do município, que costuma variar entre 2% a 3% sobre o valor do bem, que incide sobre as transações imobiliárias. Ocorre que a maior parte dos municípios, ao aplicar a base de cálculo do ITBI, vinha utilizando como referência, em relação ao valor do bem, aquele consignado no IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, o que foi rechaçado agora, em 2022, pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ.

O STJ, em julgamento analisado pela 1ª Seção sob o rito dos recursos repetitivos, cujo tema foi objeto do Recurso Especial (REsp) nº: 1.937.821, definiu, em relação ao cálculo do ITBI, que: (I) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (II) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN); (III) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Na prática, o entendimento do STJ deixa nas mãos dos contribuintes a apresentação do valor sobre o qual será calculado o imposto, abrindo a possibilidade do pedido de restituição de valores pagos a maior nos últimos cinco anos (prazo máximo de revisão).

O posicionamento da Corte reflete, a nosso ver, a devida interpretação do art. 38 do CTN, que prescreve que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens/direitos transmitidos, sendo entendida a expressão “valor venal” como o valor considerado em condições normais de mercado para as transações imobiliárias:

Código Tributário Nacional – CTN: Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

De fato, conforme externado no julgamento da Corte, constitui um erro atrelar a base de cálculo do ITBI à do IPTU, posto que este último imposto não reflete o real valor de mercado do imóvel, mas tão somente elementos como metragem e localização.

Desta forma, considerando o prazo prescricional de 05 anos para pedido de restituição do tributo (LC 118/05), aquele que adquiriu imóvel nos últimos 05 anos, e que tiver pago o ITBI com base de cálculo em um valor indevido à maior, poderá ingressar em juízo com uma ação de restituição/repetição de indébito contra o município, inclusive pleiteando correção monetária/juros em relação ao valor da diferença do imposto cobrada indevidamente, fundamentado no Código Tributário Nacional e com base no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200