06 fevereiro de 2021 
Marcus Monteiro
Existem terrenos onde se verifica a construção de 03, 04 casas. Exemplo também muito comum é o da "famosa" casa "dos fundos". Todos que residem nestas construções, ainda mais com o passar dos anos, às têm como "suas casas", em que pese tratar-se de uma situação imobiliária irregular (posto que não possuem título de domínio próprio).
Algumas vezes, é o mesmo adquirente do terreno quem realiza as múltiplas construções, que acabam sendo habitadas por ele próprio, seus filhos, irmãos ou outros parentes. Em outros casos, estas casas são construídas por cada um dos seus ocupantes, com a permissão do do no do imóvel.
Acontece que, com o passar do tempo, seja pelo falecimento do proprietário do terreno, seja pela vontade dos moradores (que muitas vezes se sucedem), surge a necessidade de se realizar a regularização imobiliária, como forma de se conferir a cada morador o domínio real sobre sua casa.
O interesse pode ser também do próprio proprietário do terreno que, ao regularizar e individualizar as construções, com matrículas próprias, poderá aliená-las.
Antes, quando os requisitos eram atendidos, o procedimento adotado era o do pedido de "desdobro" do imóvel, quando se solicitava junto à prefeitura a divisão do terreno. Tratava-se de procedimento mais complexo. Todavia, desde 2017, buscando simplificar e resolver grande parte das irregularidades fundiárias urbanas, foi criada a Lei 13.465.
Referida Lei, em seus artigos 61 a 63, instituiu a figura do CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES, mais prático que o "desdobro". Esta nova forma de condomínio veio a permitir que cada morador do terreno possa ter o domínio e matrícula sobre sua construção, transformada em unidade autônoma, convivendo tais unidades umas com as outras em condomínio, que passa a ser formado por unidades autônomas e partes comuns.
Conforme consta no artigo 61 da citada norma, "Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si".
De acordo com o art. 62 da Lei, a instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns e as respectivas unidades autônomas. Após o registro do condomínio, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma.
Assim, cada morador terá o domínio e a matrícula de sua construção/casa no terreno, o que permitirá que cada um possa alienar, gravar e exercer livremente seus direitos de proprietário sobre a unidade autônoma.
De se destacar também que, na constituição desde condomínio, deverão os moradores serem auxiliados por um engenheiro que possa desenvolver o projeto, separando e discriminando o que é área privativa e o que é área comum e, ainda, cuidando para que nenhuma unidade autônoma fique privada de acesso ao logradouro público (rua), o que é vedado pela Lei.
No que concerne à administração das partes comuns, será realizada de forma pactuada entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.
Esta é sem dúvida uma recente e importante inovação no Direito Imobiliário, que veio facilitar a regularização imobiliária urbana, garantindo às pessoas ocupantes do terreno o direito e as garantias da propriedade. Garantindo também ao proprietário do terreno, que tenha realizado as construções, individualizá-las, para futura venda. Ainda, em muitos casos, pondo fim a brigas de família/possuidores que pareciam "intermináveis".
Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats.: (31) 99504-4541. E-mail: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e Face: marcusmonteiroadvogado.