Uma questão imobiliária bastante corriqueira é a da existência/construção de mais de uma casa em um mesmo lote. Existem terrenos, com apenas uma matrícula, onde se verificam 03 (três), 04 (quatro) casas construídas, cada qual servindo de moradia para determinada pessoa/família. Tal fato se origina, muitas vezes, em razão de herança, quando os herdeiros optam por construir no mesmo terreno, ainda que sem uma matrícula individualizada. Outras vezes, é o próprio adquirente do lote que decide por realizar nele múltiplas construções, que acabam sendo vendidas (a posse) para terceiros, ou ocupadas pelos filhos, irmãos e terceiros. Ocorre que, com o passar do tempo, seja pelo falecimento do proprietário do terreno, seja pelo desejo dos herdeiros, seja pela vontade dos moradores (que muitas vezes se sucedem), surge a necessidade de se realizar a individualização das áreas, com a constituição de matrículas individuais, seja para o domínio pleno sobre a parte construída, seja para possibilitar uma venda, entre outras razões.

Para a divisão de um lote, visando regularizar construções e criar matrículas individuais, alguns institutos jurídicos podem ser utilizados. Um deles, o mais “tradicional”, seria o do DESDOBRO , que consiste na divisão de um lote urbano em dois ou mais lotes menores. Referido instituto está consagrado na Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Todavia, este procedimento dependerá das exigências legais de cada município, principalmente no que concerne ao dimensionamento e aos índices urbanísticos para edificação. Em muitos casos (ainda mais a depender do município) acaba se mostrando extremamente burocrático e lento.

Outra solução legal para a divisão dos terrenos, com a individualização dos imóveis/construções e abertura de matrículas individuais, surgiu no ano de 2017, com a instituição do chamado CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES , através da Lei 13.465 (REURB), especificamente em seus artigos 61 e 63. Todavia, nesta hipótese, cria-se um condomínio sobre o terreno, com um misto de áreas particulares (construções individuais) e áreas comuns. Também neste caso, assim como no do DESDOBRO, será necessário a apresentação de um projeto a ser elaborado e apresentado/aprovado perante os órgãos públicos competentes, além de outras exigências.

DA USUCAPIÃO COMO FORMA DE DESMEMBRAR O LOTE E INDIVIDUALIZAR A MATRÍCULA

O instituto da usucapião sobre bens imóveis encontra-se previsto nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e em normas especiais, como a Lei 10.257/2001. Trata-se de forma de aquisição da propriedade de um imóvel em razão do transcorrer do tempo de exercício da posse sobre o bem. Obviamente, para a aplicação do instituto, necessária se faz a observação de alguns requisitos, tais como “comportamento de dono” ( animus domini ) por aquele que exerce a posse; ausência de oposição/contestação de terceiros; posse ininterrupta e por um mínimo de tempo determinado por lei; além de outras exigências que podem variar a depender de cada tipo da usucapião.

Ocorre que, em que pese alguma existência de alguma divergência na doutrina, a Ação Judicial de Usucapião poderá ser utilizada não apenas para se adquirir a propriedade, como também para regularizar bem, inclusive com a realização do “desmembramento”, do “desdobro” de parte de um lote. Neste caso, a usucapião poderá ser realizada exclusivamente sobre a parte do terreno onde o interessado possua sua construção, sua posse, como forme de delimitar sua área e obter uma matrícula própria.

Este “remédio”(o “desdobro” por meio da usucapião) poderá ser ministrado, entre outras situações, nos casos em que se verifique a indisponibilidade/rejeição, por parte dos demais ocupantes (por diversas razões) em atuarem em conjunto para a realização da divisão do lote. Trata-se de uma forma individual do interessado regularizar sua área/construção, obtendo sua matrícula individual e resolvendo seu problema.

Ainda, já foi objeto de julgados do Superior Tribunal de Justiça - STJ e do Supremo Tribunal Federal que as leis municipais de zoneamento não podem obstar a usucapião sobre parte do terreno, sob o pretexto desta parte usucapida ser menor do que o tamanho do “lote padrão” definido pelo município. Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 1.025), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do voto do Ilustre Ministro Dr. Moura Ribeiro, assim se manifestou:

“Não há, portanto, como negar o direito à usucapião sob o pretexto de que o imóvel está inserido em loteamento irregular, porque o direito de propriedade declarado pela sentença (dimensão jurídica) não se confunde com a certificação e a publicidade que emergem do registro (dimensão registrária) ou com a regularidade urbanística da ocupação levada a efeito (dimensão urbanística)".

Neste ponto, de se ressaltar, mais um facilitador do processo judicial da usucapião sobre o procedimento administrativo do desdobro.

De qualquer forma, como na maioria dos casos da usucapião, será necessárias a realização de um memorial descritivo sobre a área que se pretenderá usucapir, para a instrução na esfera judicial, além do atendimento de outros requisitos legais.

Inclusive, de se destacar que o instituto da usucapião é utilizado por muitas pessoas, construtoras e empresários como forma de se regtularizar imóveis de forma geral, inclusive para a regularização de coisa própria. Neste sentido, abaixo, a ementa do julgamento exemplar do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº.: 292.356/SP, da relatoria do Exmo. e Saudoso Ministro Dr. Menezes Direito:

Usucapião. Autores com títulos de domínio. Dificuldade de unificação e reconstituição. 1. É cabível a ação de usucapião por titular de domínio que encontra dificuldade, em razão de circunstância ponderável, para unificar as transcrições ou precisar área adquirida escrituralmente. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 292.356/SP, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/8/2001, DJ de 8/10/2001, 213.).

Assim como em todas as questões imobiliárias, e no caso específico de se buscar o “desmembramento” do lote por meio da usucapião, o que se sugere e que o interessado busque a assessoria jurídica de um advogado especialista em Direito Imobiliário, como forma de tomar uma ação segura e evitar futuras “dores de cabeça”.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200