O instituto da usucapião sobre bens imóveis encontra-se previsto nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil e em normas especiais, como a Lei 10.257/2001. Trata-se de forma originária de aquisição da propriedade de um imóvel, em razão do transcorrer do tempo de exercício da posse sobre o bem, obviamente com a observação de alguns requisitos, tais como: comportamento de dono por aquele que exerce a posse (animus domini); ausência de oposição/contestação de terceiros; posse ininterrupta e por um mínimo de tempo determinado por lei, além de outras exigências, a depender do tipo da usucapião. Quanto à forma, estão previstas a ordinária; extraordinária e as especiais (urbana, rural, coletiva, indígena e familiar). Em relação a elas, o tempo para a aquisição da propriedade pode variar de 02 a 15 anos.

Ocorre que, em que pese pouco debatido na doutrina, pode o instituto da usucapião ser utilizado para a regularização registral da propriedade de coisa própria, como forma de sanear aquisições imperfeitas, quando referido saneamento se mostrar de difícil, de quase “impossível” transposição pelas vias “normais”/adequadas, ou desproporcionalmente oneroso. Obviamente, a questão deve ser analisada com cautela, a depender do caso concreto.

Neste sentido, o instituto da usucapião pode ser utilizado para sanear aquisições imperfeitas/viciosas da propriedade com o saneamento da cadeia de aquisição dominial do imóvel. É o caso, por exemplo, da utilização da usucapião de coisa própria (chamado também de “tabular”) para regularizar integralmente a questão registral de um imóvel (em seu todo), cuja apenas uma parte esteja no nome do proprietário.

Situação também possível (sempre a depender da análise criteriosa do caso concreto), é a utilização da usucapião para aquisição de bem próprio por algum herdeiro, quando a regularização não se mostrar possível através de um processo de inventário; seja em razão, por exemplo, de vícios no formal de partilha (um formal de “mil novecentos e TV em preto e branco”); ou mesmo em situações (muito comuns) do imóvel não ter sido levado a inventário, o herdeiro informalmente ter adquirido/pago o bem de seus irmãos, e, muitas vezes, passadas décadas sem a regularização do registro, se mostrar agora inviável (extremamente complicada) a via do inventário (irmãos já falecidos, vários sobrinhos etc).

Da mesma forma, pode a usucapião de coisa própria ser manejada entre condôminos de um imóvel, quando algum dos condôminos pretenda regularizar o registro de sua propriedade sobre sua fração do bem, como no caso de um imóvel rural, quando a estremação não se mostre possível/viável.

Quanto a possibilidade da usucapião sobre coisa própria, abaixo a ementa do julgamento exemplar do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº.: 292.356/SP, da relatoria do Exmo. e saudoso Ministro Dr. Menezes Direito:

Usucapião. Autores com títulos de domínio. Dificuldade de unificação e reconstituição. 1. É cabível a ação de usucapião por titular de domínio que encontra dificuldade, em razão de circunstância ponderável, para unificar as transcrições ou precisar área adquirida escrituralmente. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 292.356/SP, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/8/2001, DJ de 8/10/2001, p. 213.).

Por fim, de se ressaltar que a usucapião de bem próprio não tem como fim e não deve ser utilizada para burlar o sistema jurídico como, por exemplo, na tentativa de se “livrar de tributos”.

Obviamente, até pela complexidade jurídica das questões acima, se aconselha que, aquele que pretenda fazer uso da usucapião para aquisição de coisa própria, procure uma assessoria jurídica especializada em direito imobiliário.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Cível e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG e da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/MG. Membro da Associação Nacional dos Advogados Condominialistas – ANACON. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200