Quem mora em apartamento sabe que a vida em condomínio exige respeito, bom senso e, principalmente, tolerância. É absolutamente normal ouvir passos, uma cadeira sendo movimentada, uma porta fechando ou até mesmo uma criança brincando. Aliás, quem escolhe viver em condomínio precisa compreender que determinados ruídos fazem parte da convivência coletiva. Exigir silêncio absoluto seria incompatível com a própria vida em um edifício. O problema começa quando esses episódios deixam de ser ocasionais e passam a fazer parte da rotina, de forma repetitiva e em intensidade muito superior àquela normalmente tolerável.

Infelizmente, não são raros os casos em que o morador do apartamento inferior passa a conviver diariamente com móveis sendo constantemente arrastados, objetos caindo repetidas vezes sobre o piso, pisadas excessivamente fortes, correrias durante a madrugada ou obras realizadas em horários incompatíveis com o Regimento Interno do condomínio.

Com o passar do tempo, aquilo que inicialmente parecia apenas um incômodo acaba comprometendo o descanso, o trabalho em home office, os estudos, a convivência familiar e, muitas vezes, até mesmo a saúde física e emocional do morador prejudicado.

A dúvida então surge naturalmente: até onde esses barulhos fazem parte da vida em condomínio e quando passam a violar o direito do vizinho?

QUANDO O BARULHO PASSA A SER UM PROBLEMA JURÍDICO?

O problema surge quando o morador deixa de utilizar normalmente seu apartamento e passa a produzir ruídos excessivos, repetitivos e incompatíveis com a convivência condominial.

Nessas situações, o barulhos, os ruídos, deixam de representar uma consequência natural da vida em condomínio para ingressar no campo do Direito de Vizinhança , disciplinado pelo artigo 1.277 do Código Civil , que assegura ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pela utilização da propriedade vizinha.

CÓDIGO CIVIL . Artigo 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Especificamente em relação aos condomínios, o artigo 1.336, inciso IV , do Código Civil estabelece como dever do condômino utilizar sua unidade sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores.

CÓDIGO CIVIL . Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

De se perceber que a própria Lei não proíbe o barulho em si. O que ela veda é o excesso. Aliás, esse entendimento decorre do próprio princípio segundo o qual o exercício do direito de propriedade encontra limites no direito de terceiros. Não por outra razão, o artigo 187 do Código Civil considera ilícito o exercício abusivo de um direito, enquanto o artigo 1.228, § 2º, proíbe a utilização da propriedade com desrespeito à sua finalidade social ou com o propósito de prejudicar terceiros.

O velho ditado continua absolutamente atual: o direito de um termina onde começa o direito do outro.

O QUE O MORADOR PREJUDICADO DEVE FAZER?

A primeira providência deve ser sempre a tentativa de solução amigável. Sempre que possível, o morador prejudicado deve procurar conversar diretamente com o vizinho do apartamento superior, expondo, de forma educada e respeitosa, os transtornos que vem enfrentando. Muitas vezes, o morador sequer percebe que os ruídos produzidos em sua unidade estão sendo transmitidos com tanta intensidade ao apartamento localizado logo abaixo, sendo perfeitamente possível que uma simples conversa resolva o problema.

Entretanto, nem sempre isso acontece. Há situações em que o vizinho reage de forma ríspida, simplesmente ignora a reclamação ou demonstra não possuir qualquer interesse em modificar seu comportamento. Nessas hipóteses, recomenda-se que o problema seja levado ao conhecimento da administração do condomínio, para que esta procure atuar como mediadora do conflito, buscando restabelecer o diálogo entre as partes e verificar eventual descumprimento da Convenção ou do Regimento Interno.

Paralelamente, é extremamente importante que o morador prejudicado passe a documentar os fatos. Nesse sentido, recomenda-se registrar as reclamações junto à administração do condomínio, utilizar o livro de ocorrências, guardar e-mails, mensagens e demais comunicações encaminhadas ao síndico, gravar os ruídos sempre que possível, notificar extrajudicialmente o morador causador do incômodo e, conforme a gravidade do caso, até mesmo lavrar boletim de ocorrência.

Sobre as gravações, cabe apenas uma observação importante. Nos casos envolvendo os chamados ruídos de impacto — como arrastamento de móveis, queda de objetos e pisadas excessivamente fortes —, nem sempre o telefone celular consegue reproduzir com fidelidade a intensidade do incômodo percebido pelo morador do apartamento inferior. Muitas vezes, parte da vibração é transmitida pela própria estrutura do edifício, circunstância que faz com que o barulho sentido no local seja significativamente superior àquele captado pelo equipamento de gravação. Por essa razão, a análise da situação deve sempre considerar o conjunto das provas produzidas, e não apenas uma gravação isoladamente considerada.

QUAL É O PAPEL DO SÍNDICO?

Muitas vezes a resposta dada ao morador, pela administração do condomínio, é “bastante simples”: "Isso é problema entre vocês." Na prática, entretanto, a situação não é tão simples assim....

Embora, em muitos casos, o conflito realmente envolva apenas duas unidades, isso não significa que a administração do condomínio deva simplesmente ignorar as reclamações recebidas.

Compete ao síndico fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, conforme estabelece o artigo 1.348 do Código Civil. Dentro desse contexto, é recomendável que registre formalmente as reclamações, procure ouvir ambas as partes, tente promover uma solução conciliatória e, constatando eventual descumprimento das normas condominiais, adote as providências administrativas cabíveis.

Na imensa maioria das vezes, uma boa mediação realizada pela própria administração, muitas vezes em conjunto com o Jurídico do Condomínio, evita que um problema de convivência termine dentro de um processo judicial.

DA IDA AO JUDICIÁRIO

Morar em condomínio significa compartilhar espaços e aprender a conviver com pessoas que possuem hábitos, rotinas e estilos de vida diferentes. Isso exige compreensão, tolerância e bom senso de todos.

Ao mesmo tempo, ninguém é obrigado a suportar indefinidamente comportamentos que ultrapassem os limites da razoabilidade e retirem do seu próprio lar aquilo que dele mais se espera: paz, descanso e tranquilidade.

Por isso, esgotadas as tentativas de solução amigável, a mediação promovida pela administração do condomínio e as demais medidas extrajudiciais cabíveis, não deve o morador prejudicado simplesmente se resignar ou continuar convivendo com a situação.

Nessa hipótese, o mais recomendável é buscar a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial para adoção das medidas legais para a defesa do direito do morador prejudicado.

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Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Imobiliário. OAB/MG 121.317. Diretor da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário – AMADI – Período 2023 a 2025. Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG – Período 2022 a 2024. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado Linkedin: https://www.linkedin.com/in/marcus-monteiro-7469b4200